Quelle stratégie pour votre investissement immobilier ?

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com : « Le meublé dans l’ancien reste l’investissement le plus rentable dans l’immobilier. »

Le site Rendementlocatif.com vient de publier une étude sur les différentes formes d’investissement dans l’immobilier. Premier conseil, il est essentiel de définir les objectifs dès le départ, afin de savoir s’il s’agit d’un investissement de pure rentabilité ou d’un investissement patrimonial : par exemple, dans l’investissement balnéaire, Cannes et La Rochelle sont des villes où la rentabilité est forte, tandis qu’à l’inverse celle-ci sera faible à La Baule ou Arcachon, en raison du prix du mètre carré et ce sera donc un investissement de type patrimonial. Nous revenons également sur le marché étudiant et sur celui de la colocation.


L’Hebdo-Bourseplus : Peut-on calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier alors que les lois fiscales changent pratiquement chaque année ?

Bassel Abedi : Les fondamentaux de l’immobilier sont assez constants et changent finalement assez peu. Ces fondamentaux, ce sont l’endroit où vous achetez, la qualité du bien en fonction de votre objectif, la stratégie d’investissement… Les règles fiscales sur la location en meublé ou en longue durée sont les mêmes depuis très longtemps et, si vous pensez à l’encadrement des loyers, au final cela a très peu d’impact. L’encadrement des loyers, c’est souvent pour encadrer des abus. Or, si vous faites un investissement dans une zone où il y a l’encadrement des loyers, c’est parce que vous avez acheté dans une ville où les prix sont déjà très élevés, comme Paris, et l’encadrement des loyers empêche l’inflation du marché locatif. Mais votre investissement reste toujours bon parce que la rentabilité, ce n’est pas que le locatif pur : il y a aussi la plus-value à la revente. L’encadrement des loyers va impacter un peu la location, je pense que c’est surtout une limite pour ceux qui abusaient mais, derrière, cela reste toujours intéressant parce que vous avez acheté à Paris où le marché est en croissance depuis de nombreuses années. Vous pouvez faire de l’investissement locatif dans la France entière et l’encadrement des loyers à Paris ne pose pas de problème, puisque vous achetez un bien qui va se valoriser et il y aura toujours des candidats à la location. Il est important que le marché locatif reste à un niveau accessible et, très franchement, cela n’impacte pas la plupart des investisseurs immobiliers. Maintenant, il y a des gens qui achètent des biens à Paris et qui ne les mettent même pas en location, c’est alors un achat purement patrimonial.


Vous évoquez les différentes formes d’investissement. Il y a notamment l’investissement balnéaire, puisque vous observez une concentration des achats en bord de mer. Comment analysez-vous cette nouvelle forme de placement ?

L’achat en bord de mer n’est pas aussi intéressant qu’on l’imagine, parce qu’il y a plusieurs contraintes. D’abord, vous n’allez pas pouvoir louer votre bien toute l’année. Il y a un creux pendant la période hivernale et la location sera possible au maximum six mois dans l’année, parfois même moins, selon certains endroits. Ensuite, vous avez énormément de frais pour la gestion de ce genre de location, puisqu’il y a le ménage et l’entrée des lieux à faire chaque fois qu’une nouvelle personne arrive, et cela représente environ 20 % du loyer. Donc, c’est un investissement qui coûte très cher. Comme il est rare d’habiter à côté de ce genre d’investissement, vous devez faire appel à quelqu’un pour le gérer. C’est surtout intéressant pour les gens qui ont envie d’en profiter à certaines périodes de l’année, donc ils peuvent louer leur bien à d’autres moments. Cela permet de réduire les coûts d’une résidence secondaire au bord de la mer. Mais si vous voulez investir d’une façon sérieuse, ce n’est pas un très bon placement.