Bureaux et entrepôts logistiques, principaux moteurs de la croissance de l’immobilier européen en 2018.

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Les marchés de l’immobilier d’entreprise en Europe ont conservé leur tendance positive sur la plupart des marchés et des types d’actifs au quatrième trimestre 2018, selon la dernière étude « DNA of Real Estate » de Cushman & Wakefield : « Les secteurs des bureaux et de la logistique s’affirment comme les principaux moteurs de croissance au quatrième trimestre, comme pour l’ensemble de l’année 2018. À l’échelle européenne, la croissance des loyers des bureaux a progressé de 2,6 % en un an, soit le taux le plus élevé en plus de cinq ans. La croissance des loyers dans le secteur de la logistique a également connu son taux annuel le plus élevé en plus de dix ans, à +2,3 % en 2018. Parallèlement, le secteur de l’immobilier de commerces en Europe, plus morose, est caractérisé par une baisse des loyers de +0,1 % au cours du trimestre. C’est néanmoins une amélioration par rapport au repli de -0,4 % enregistré au 3ème trimestre, suffisante pour générer une tendance positive de la croissance annuelle locative en 2018 ». Selon l’étude, Budapest est la seule ville sur les 46 analysées par Cushman & Wakefield à afficher une croissance de ses loyers, et une baisse de ses taux de rendement pour tous les types d’actifs au 4ème trimestre, soutenues par des fondamentaux économiques solides, et une forte demande des utilisateurs et des investisseurs. Les loyers des commerces des grandes artères ont augmenté de 7,1 % au 4ème trimestre, grâce à une forte augmentation des bénéfices réels, de la consommation, et au regain de popularité de ces boutiques alimentées par le tourisme. Les loyers des entrepôts logistiques ont progressé pour le septième trimestre consécutif (+2,4 %), en reflet d’une hausse des coûts de construction, et d’une offre limitée des espaces de stockage. Les loyers des bureaux ont continué d’augmenter en Europe au 4ème trimestre 2018 de 0,7 % (+2,6 % en glissement annuel).

Aucune baisse des loyers n’a été enregistrée sur les marchés observés. En outre, 15 des 47 marchés étudiés ont fait état d’une croissance des valeurs locatives au 4ème trimestre, avec en tête Glasgow (+6,7 %), Barcelone (+3,9 %) et Bruxelles (+3,3 %). La croissance des loyers a été la plus régulière des 3 classes d’actifs étudiés, avec une hausse trimestrielle de plus de 0,5 % sur l’ensemble de l’année 2018. La croissance annuelle la plus importante a été enregistrée à Barcelone (+15,2 %) en raison d’une pénurie de bureaux de haute qualité, suivie de près par Berlin (+13,8 %) soutenue par une économie robuste, et une forte demande, conjuguée à une offre limitée. Ailleurs, l’activité locative soutenue, associée à une baisse des taux de vacance en particulier pour des bureaux neufs de classe A, a entraîné la hausse des loyers « prime » sur cinq marchés régionaux au Royaume-Uni en 2018. En Italie, un niveau record de demande de bureaux a entraîné une augmentation des loyers de 7,4 % à Milan et de 5% à Rome au cours des douze derniers mois. Enfin, pour la croissance des loyers de commerces des grandes artères en Europe, la situation reste modérée en 2018, mais affiche une baisse de -0,1 % au cours du 4ème trimestre. Les loyers sont restés stables sur plus de 80% des marchés analysés au 4ème trimestre, avec une croissance limitée à quelques marchés en Europe centrale et orientale (Budapest +7,1 % et Sofia +4,0 %), pays périphériques (Rome +4,3 % et Barcelone +1,8 %) et au Royaume-Uni (Leeds 2,0 % et Manchester 1,8 %). Compte tenu du niveau stationnaire des loyers sur plus de la moitié des marchés en 2018, et des préoccupations croissantes en ce qui concerne le e-commerce, la croissance des loyers est susceptible de rester modérée à court terme, et stationnaire ou négative selon les prévisions sur plus de 60 % des marchés en 2019.