Bilan 2018 et Perspectives 2019 du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise : la meilleure année de l’histoire pour Knight Frank France.

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Après un excellent 1er semestre puis un net ralentissement au 3e trimestre, l’activité s’est de nouveau emballée au 4e trimestre. « Au terme d’une cinquième année de hausse consécutive, le marché français signe même une performance historique, supérieure de 2 % au précédent record de 2007 » annonce Vincent Bollaert, directeur du département Investissement chez Knight Frank France. Le résultat de 2018 est d’autant plus remarquable que le marché n’a pas bénéficié de l’appui de transactions hors norme, alors que les cessions de « Cœur Défense » et du portefeuille logistique Logicor avaient à elles seules représenté 3,5 milliards d’euros en 2017. Les cessions de portefeuilles ont aussi pesé plus lourd en 2018. Assez équitablement réparties entre actifs de bureaux (36 % du total), industriels (34 %) et de commerces (30 %), celles-ci ont représenté 23 % de l’ensemble des montants investis en France en 2018 après 19 % en 2017.

Un autre record a été battu en 2018, celui des volumes investis sur le marché français des bureaux. Avec plus de 21 milliards d’euros, ils dépassent le point haut de 2007. Ces montants sont concentrés à 87 % en Ile-de-France, une part assez proche de celle de 2017 mais dont la stabilité masque d’importants contrastes entre les différents pôles tertiaires. C’est dans Paris intra-muros que l’évolution est la plus spectaculaire. Avec 8,8 milliards d’euros, les sommes engagées en bureaux y atteignent un niveau record, pour partie lié à la multiplication des grandes transactions. S’ils représentent encore une part importante de l’activité, le résultat des pôles tertiaires de l’ouest de l’Ile-de-France est plus mitigé. En 2018, les volumes investis accusent ainsi une baisse de 27 % sur un an dans le Croissant Ouest et de 30 % à La Défense. L’intérêt pour des actifs situés au sein de territoires en plein renouvellement s’est accompagné d’un net accroissement des VEFA : 3,7 milliards d’euros ont au total été investis en 2018 en France sur ce type d’opérations (+ 35 % sur un an).

Face à la rareté de l’offre de bureaux prime et à la compression des taux, la recherche de rendement n’en demeure pas moins un moteur important de l’activité. Nombre d’investisseurs ont ainsi porté leur dévolu sur des actifs de bureaux à restructurer, situés au sein de marchés établis ou bien reliés aux transports, à proximité notamment des futures gares du Grand Paris Express. Certains acteurs ont également augmenté leur exposition aux marchés régionaux, mais en privilégiant les actifs neufs ou récents, généralement sécurisés par des baux longs. En outre, les plus grandes métropoles ont été prioritairement ciblées, la région lyonnaise concentrant par exemple à elle seule 40 % des volumes investis en bureaux hors de l’Ile-de-France.

Pour les commerces, ai la prudence des investisseurs a pesé sur l’activité, le marché français des commerces a tout de même rassemblé un peu plus de 4,4 milliards d’euros en 2018. L’activité du marché des rues commerçantes ne se réduit pas aux seuls actifs parisiens emblématiques. Les investisseurs privilégient également la proximité, format qui a bien résisté pour l’instant aux transformations du commerce et à l’essor des ventes en ligne. Le marché des commerces ne se réduit pas aux seules rues commerçantes. D’autres typologies d’actifs tirent leur épingle du jeu, comme les parcs d’activités commerciales. Près d’1,3 milliard d’euros ont ainsi été investis en 2018 sur cette typologie d’actifs, un volume record, en hausse de 73 % par rapport à la moyenne décennale et constitué à 65 % de cessions de portefeuilles. En conclusion, l’étude de Knight Frank France indique que « si la performance exceptionnelle de 2018 pourrait ne pas être rééditée, les éléments semblent donc réunis pour permettre au marché français de l’investissement de réaliser un beau résultat en 2019 ».