Analyse : l’immobilier dans un monde de fractures.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF : « On assiste vraiment à l’accentuation d’une fracture entre le cœur des métropoles et le reste du territoire. »

Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) revient sur les analyses de cet organisme concernant ce secteur. En effet, l’année 2018 a été caractérisée par une croissance mondiale relativement élevée. Toutefois, celle-ci s’est progressivement modérée et se distingue surtout par une désynchronisation croissante des économies. Le dynamisme de l’économie américaine contraste avec le ralentissement de la croissance en zone Euro et en France, mais également dans les marchés émergents. Des lignes de fractures apparaissent au grand jour, ou se renforcent : l’accroissement des inégalités sociales et territoriales entraîne une montée du populisme et de la tentation du repli sur soi. La guerre commerciale initiée par les Etats-Unis, le Brexit, l’arrivée au pouvoir d’une coalition anti système en Italie, le mouvement des « gilets jaunes » en France sont autant de signes concrets d’une remise en cause profonde du modèle de développement des décennies récentes. L’évolution des taux d’intérêt et de la liquidité mondiale constituent également des préoccupations importantes. Dans cet environnement chahuté, « l’immobilier continue de se positionner comme une classe d’actifs attractive en termes de prime de risque. Toutefois, de nombreuses questions se posent, concernant les valorisations des actifs immobiliers, la polarisation de la croissance, les perspectives en termes d’inflation, dans un monde où les mutations sociétales et technologiques font évoluer la conception même des actifs et les business models ». Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF, répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous évoquez des fractures dans le secteur de l’immobilier : quelle est votre analyse ?

Christian de Kerangal : La première fracture, dont les Gilets jaunes sont une illustration flagrante, mais également le vote Trump ou le vote populiste en Italie, c’est la croissance très forte de la métropolisation, que l’on retrouve dans le monde entier. Je ne parle pas seulement de l’urbanisation, que l’on retrouve essentiellement dans les pays émergents. En raison de la croissance de l’économie digitale, nous observons depuis plusieurs années une accélération de la concentration des activités, des hommes et des entreprises dans les cœurs d’agglomération. Avec le digital, on entre progressivement dans une ère de créativité et d’innovation qui nécessite, beaucoup plus qu’avant, des rencontres, de l’effervescence, du capital et du maillage en réseau entre des grands groupes et des intervenants extérieurs. On aurait pu croire que le digital favoriserait le travail à distance : la promesse est réelle, mais on se rend compte que les entreprises ne se sont jamais autant concentrées dans les cœurs d’agglomération. Ensuite, la fameuse génération des millénnials attache beaucoup d’importance à un meilleur équilibre entre la vie privée et la vie professionnelle, or cet équilibre passe aussi par la qualité des espaces de travail et de l’aménagement urbain.

Pour avoir rencontré plusieurs DRH, certains jeunes refusent des postes parce que l’entreprise est située loin du cœur de l’agglomération. Nous avons pas mal d’indicateurs qui montrent des asymétries entre les différents sous-marchés des métropoles, dont certaines sont en train de devenir de véritables fractures. Par exemple, l’évolution des prix du logement dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants n’est absolument pas cohérente. Comme les évolutions sont différentes, nous avons élaboré une typologie des aires urbaines de plus de 100 000 habitants, basée sur des critères démographiques, économiques et immobiliers.

Nous avons distingué cinq familles qui sont assez robustes dans le temps. Ainsi, si vous prenez la catégorie des leaders, c’est-à-dire les villes qui ont un moteur économique fort et un moteur de service public fort, par exemple Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Nantes, en comparaison avec celles que l’on appelle les déclinantes, une quinzaine de villes dans lesquelles il n’y a quasiment plus de moteurs économiques ou de services publics, vous avez entre 1999 et 2017 une multiplication par 2,5 des prix des logements pour les premières, contre + 37 % seulement pour les déclinantes, c’est-à-dire un tout petit peu plus que l’inflation. Je vais prendre un autre exemple. Depuis 1995, vous avez eu trois reprises économiques qui ont évidemment impacté le marché des bureaux, en 1996, en 2004 et en 2015.