Le viage : pièges et avantages. Un produit parfois contraignant, parfois malin.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 1er décembre 2017 (numéro 918) : “Les résultats décryptés, suite”. Bonne lecture !!!

Personne ne sait vraiment, en dehors de la caricature, en quoi consiste un placement en viager. Beaucoup de gens se contentent, s’ils ont une culture cinématographique, des images du film célèbre avec Michel Serrault, qui est régulièrement diffusé à la télévision. Le principe de la vente en viager c’est de vendre avec deux composantes de la recette, un capital qui est versé cash, le « bouquet », et une rente, versable mensuellement, jusqu’au décès, jusqu’au décès de la deuxième personne du couple s’il s’agit d’un bien commun. Il y a le viager libre (vous vendez en quittant les lieux), et le viager occupé, qui figure parmi les systèmes les plus usités en France. Les ventes immobilières dans l’ancien représentent 900.000 transactions annuelles actuellement, celles en viager représentent 5.000 transactions mais il y a aujourd’hui un stock de 20.000 à 25.000 biens environ qui sont proposés à l’offre en viager occupé, la demande est faible. 

Rappel des bases.

Il convient de rappeler qu’un viager occupé est un contrat de vente en viager qui consiste à réserver le droit d’habitation ou d’usufruit au profit du vendeur. Autrement dit, le vendeur peut se maintenir dans les locaux jusqu’à son décès, et s’il décide de quitter le logement, pour aller dans une maison de retraite par exemple, il peut louer, jusqu’à son décès toujours, et les profits du loyer arriveront dans ses revenus propres. Il dispose de l’usufruit total jusqu’à son décès, jusqu’au décès du conjoint survivant lorsque le vendeur est un couple. L’acheteur, pour sa part, n’a droit qu’à la nue-propriété du bien immobilier. Il est propriétaire juridiquement de l’immeuble, mais il n’en a pas la jouissance. Comme il est le propriétaire juridique, il paie les impôts fonciers et il paie l’ISF (devenu IFI). Juridiquement, le viager occupé s’analyse en un contrat de cession immobilière avec démembrement du droit de propriété. La nue-propriété est acquise à l’acheteur, de manière définitive à condition qu’il respecte les termes du contrat. Le vendeur se réserve soit la jouissance du bien soit son usufruit. La pleine propriété de l’immeuble ne sera acquise à l’acheteur débirentier qu’au décès du vendeur, ce qui est appelé le crédirentier. A ce moment-là, il y aura recollement de l’usufruit et du droit de propriété, la nue-propriété retrouvant l’usufruit, il s’agit de nouveau d’une propriété pleine et totale, avec droit à jouissance du bien, pour l’acquéreur initial. Le crédirentier dispose de son droit d’usufruit ou de jouissance (habitation pour lui ou pour une autre personne) uniquement sur sa tête ou sur celle de son conjoint si le bien était propriété d’un couple. Ce droit de jouissance n’est pas cessible.


La nue-propriété est cessible.

En revanche, la nue-propriété est cessible, par transmission gratuite (lors d’une succession), ou par transmission onéreuse, lors d’une vente classique. Le contrat inclut une clause de réserve de jouissance ou d’usufruit au profit du vendeur crédirentier. Ce dernier peut ne vouloir préserver qu’un simple droit de jouissance sur l’immeuble, dans ce cas, il n’aura plus qu’un droit d’usage sur le bien qui se traduit en un droit d’habitation. S’il souhaite détenir l’usufruit du bien immobilier, et donc se réserver la possibilité, de son vivant, de le louer à son propre profit, le crédirentier pourra non seulement habiter l’immeuble mais en percevoir les fruits, par mise en location ou par sous-location, qu’il s’agisse d’une sous-location provisoire (style Airbnb), par la location partielle (chambre pour étudiant…), ou par une location totale, notamment s’il désire changer de logement, habiter dans une maison de retraite ou dans un autre endroit, aller habiter chez ses propres enfants. Lorsque la réserve porte sur l’usufruit plutôt que sur la simple jouissance en temps que droit d’habitation, le montant de la rente à payer par l’acheteur diminue d’autant plus. En principe, plus les droits d’occupation du bien immobilier par le vendeur sont importants, moins la rente est élevée, ce qui compense le « dénuement » de l’acheteur qui n’a que la nue-propriété. L’acheteur débirentier peut être intéressé pour faire des acquisitions à titre patrimonial, misant sur l’espérance de vie de son vendeur, de ses vendeurs. Outre le bouquet, il a une rente mensuelle à payer, s’il ne paie pas sa rente, il perdra tous ses droits, dont la nue-propriété ! La vente sera annulée, le crédirentier ou ses héritiers récupéreront le bien, mais il y aura vraisemblablement bataille en justice à la clé. Pour le vendeur en viager, il convient de ne pas oublier que la rente viagère est imposable pour une partie de son montant.