Immobilier : l’Etat-Macron referme le piège, la rentabilité va disparaître.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 27 octobre 2017 (numéro 913) : “Les résultats décryptés, suite”. Bonne lecture !!!

Au cours des trois ou quatre dernières décennies, de façon systématique, l’Etat a incité les épargnants à mettre leur argent non pas dans les entreprises (c’était le cas du temps des 5.000 francs Monory et du PEA Delors), mais dans l’immobilier, à travers des dispositifs successifs de défiscalisation incitant les particuliers à acheter des biens immobiliers en vue de la location, des biens immobiliers dont les coûts d’acquisition étaient déductibles du revenu imposable, dans une certaine limite, à certaines conditions.

Le stock d’investissement qui a été canalisé par ce biais représente plusieurs centaines de milliards d’euros, certains mêmes estiment à 700 milliards voire 800 milliards d’euros l’argent qui a été immobilisé dans un patrimoine immobilier neuf construit à cette occasion selon les dispositifs Méhaignerie, et suivants, il y a eu le Borloo, il y a aujourd’hui encore le Pinel. Les promoteurs se sont goinfrés, les détenteurs de terrains ont réalisé des plus-values particulièrement coquettes, et les propriétaires, désormais, n’ont plus que leurs yeux pour pleurer ! 

Les copropriétaires pleurent.

L’an dernier, selon les chiffres publiés par l’Observatoire de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) qui exploite les données d’environ 2.500 immeubles, soit un échantillon assez significatif, il y a eu une augmentation des charges de copropriété de 3,9 %. C’est une hausse qui est très largement supérieure à celle de la dérive générale des prix, et qui se compare avec une baisse de 4,9 % en 2014 et une progression limitée à 0,7 % en 2015. L’inflation a été contenue à 0,5 % l’an dernier et les loyers réels ne sont pas en hausse, au contraire, ils sont même en baisse. Il n’y a pas que M. Emmanuel Macron qui incite les propriétaires à baisser les loyers, du fait de la réduction de 5 euros par mois des APL (Aide Personnalisée au Logement), la concurrence très forte qui se déroule dans un grand nombre de villes oblige les propriétaires, s’ils veulent avoir des locataires de qualité, à abaisser leurs prétentions. Si les charges ont augmenté fortement, certaines peuvent être répercutées auprès des locataires, elles concernent aussi les propriétaires qui sont occupants, et copropriétaires dans un ensemble plus vaste.

En 2016, il y a eu une hausse de 13 % des journées de chauffage, l’hiver a été plus froid et un peu plus long, on se souvient qu’il y a eu des périodes très froides encore au mois de juin. La baisse des prix du gaz et des autres combustibles a compensé partiellement, mais le poste chauffage a augmenté de 8,6 % en 2016 par rapport à ce qui fut constaté en 2015. Le chiffre d’affaires de Engie et de EDF a été amélioré, mais pour le propriétaire bailleur, ce n’est pas une bonne opération. Les assurances s’envolent, car il faut répercuter les dégâts, souvent nombreux, liés aux inondations, aux tempêtes, aux autres intempéries qui touchent des lotissements ou des immeubles parfois construits dans des zones délicates. La loi ALLUR a amené un énorme tas de paperasses en plus à effectuer pour les syndics, les frais ont augmenté de 4 % en moyenne, ceux des compagnies d’assurances ont grimpé de 5 % en moyenne, selon les chiffres de cet observatoire.