Les Français recherchent des nouvelles formes d’investissement dans l’immobilier

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia : « Il y a de plus en plus d’interrogations sur les nouvelles voies à explorer à côté de l’investissement locatif classique. »

En janvier dernier, nous vous présentions cette innovation juridique et financière qu’est le Contrat Monetivia. Sa vocation est d’aider les seniors à améliorer leur quotidien, en leur permettant de mobiliser leur patrimoine immobilier en toute sécurité auprès d’investisseurs de long terme. Spécialiste du démembrement temporaire dans l’ancien entre particuliers, la société a lancé, en partenariat avec Allianz, le Contrat Monetivia, un nouveau type de transaction immobilière qui est avantageux pour les vendeurs seniors, comme pour les investisseurs. Dans la solution proposée par Monetivia, la nue-propriété est vendue par des personnes âgées de plus de 70 ans qui souhaitent continuer à vivre chez elles, tout en retirant des liquidités de leur patrimoine immobilier. Le vendeur conserve un usufruit temporaire d’une durée comprise entre 10 et 25 ans. L’investisseur bénéficie immédiatement d’une décote correspondant à la valeur de cet usufruit. C’est comme s’il encaissait immédiatement la totalité des loyers nets de fiscalité qu’il aurait perçus sur toute la durée de l’usufruit temporaire.

La spécificité du Contrat Monetivia réside dans le fait que le démembrement pourra finalement être plus court que la durée fixée initialement en cas de décès du vendeur usufruitier. Dans ce cas, lorsqu’il devient plein propriétaire plus tôt, l’investisseur s’engage à verser un complément de prix aux héritiers du vendeur, correspondant à la valeur de l’usufruit non « consommé » par ce dernier, diminuée d’un abattement. Au final, plus le temps passe, plus le complément de prix à verser en cas de décès du vendeur diminue, et plus la décote engrangée par l’investisseur augmente. L’investisseur parie ainsi sur la vie de son vendeur ! À l’inverse, il est bien sûr possible qu’à la fin de la durée d’usufruit, le vendeur soit encore en vie et souhaite se maintenir dans les lieux. C’est là qu’entre en jeu l’assurance Allianz, souscrite au départ par le vendeur, afin de protéger l’investisseur. Dans ce cas, ce dernier percevra une rente mensuelle tant que le senior continuera à habiter le bien. Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia, aborde l’actualité de l’investissement dans le domaine de l’immobilier et les nouveaux comportements des acheteurs.


L’Hebdo-Bourseplus : L’investissement dans la pierre reste l’investissement préféré des Français. L’élection d’Emmanuel Macron peut-elle changer les choses, puisqu’il souhaite concentrer le calcul de l’ISF sur l’immobilier afin de favoriser les investissements dans les entreprises ?

Thomas Abinal : Les dispositions annoncées concernent surtout l’ISF et ce sont seulement les gens qui ont un assez haut patrimoine qui sont concernés. Effectivement, il y aura certainement un arbitrage avec certaines personnes qui préféreront sortir de l’immobilier pour remettre de l’argent dans les actifs financiers. Cependant, cela concerne peu de monde en volume. Pour ceux qui achètent un deux-pièces ou un trois-pièces en vue de leur retraite, ou pour se constituer un petit patrimoine, cela ne va pas changer grand-chose. À l’échelle de l’ensemble du marché, l’effet ne sera pas très important. Aujourd’hui, quand vous avez un gros patrimoine, vous êtes fiscalisé très fortement sur l’immobilier, avec un actif immobilier et un actif financier, cela conduira forcément à réexaminer l’importance de chaque poche.

Mais j’ai du mal à penser qu’à l’échelle des 800 000 transactions chaque année, cela va significativement impacter le marché. On assiste à une remontée des volumes sur l’ensemble du marché, nous sommes proches des volumes d’avant la crise, c’est un mouvement de fond qui a plusieurs raisons. D’abord, les taux sont très bas. Tout le monde pense qu’ils vont remonter un jour, c’est ce qui explique cette remontée, mais on voit mal comment la BCE accepterait une remontée rapide. L’assurance-vie est aussi très faible et un certain nombre de gens sont sortis de l’assurance-vie pour aller vers l’immobilier. Il y a également une prise de conscience de la part des gens qui ont une trentaine d’années aujourd’hui et qui ne comptent plus sur le système pour l’avenir de leur retraite : l’immobilier est quelque chose d’assez attrayant pour eux. C’est aussi ce qui explique cette remontée des volumes.