L’immobilier, une croissance insolente aux pieds d’argile

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi-Immo : « C’est un leurre de penser que les rendements dans l’immobilier vont augmenter. »

Jean-Jacques Olivié est le président de l’Anacofi-Immo (Association nationale des conseillers financiers immobiliers). Il lance un appel aux candidats à l’élection présidentielle en leur demandant davantage de liberté et de souplesse pour le marché immobilier car, contrairement aux discours euphoriques des agences, la croissance du marché est loin d’être une certitude pour les prochaines années. Il nous explique pourquoi.


L’Hebdo-Bourseplus : Les professionnels de l’immobilier affirment que tout va bien, or vous estimez que nous ne sommes pas sur un marché durable et solide. Qu’est-ce qui vous conduit à cette analyse ?

Jean-Jacques Olivié : Effectivement, les résultats affichés par les professionnels de l’immobilier sont presque insolents mais, quand on regarde les choses de plus près, on s’aperçoit que rien n’a changé depuis quelques années, alors que le secteur était en crise. Il y a eu un changement politique, avec la loi ALUR, qui contient de bonnes dispositions, mais il y a quand même quelques mesures qui cristallisent les rapports avec la profession et qui font peur aux propriétaires, comme la garantie universelle et l’encadrement des loyers. Sur la garantie universelle, le gouvernement a fait marche arrière, mais l’encadrement des loyers est passé. Ensuite, il y a eu le gouvernement de Manuel Valls qui a annoncé une déréglementation, mais très peu de choses ont été faites : alors que nous avons 8400 normes, seulement une quarantaine ont été déréglementées... La traduction de cela, c’est qu’aujourd’hui l’argent n’est pas cher. Un particulier fait un investissement ou un placement. Si c’est un placement, c’est de l’argent que l’on met quelque part, cela peut être une SCPI pour l’immobilier et, si c’est un investissement, on peut le faire à crédit.

Personne ne pouvait imaginer il y a quelque temps que les taux d’intérêt descendraient aussi bas en 2016 mais, pour moi, c’est l’arbre qui cache la forêt. L’argent n’est pas cher et les investisseurs ont raison d’aller dans l’immobilier. Globalement, en comparant 2011 à aujourd’hui, la baisse des taux d’intérêt est l’équivalent d’une baisse de 25 % du prix de l’immobilier. En réalité, on a resolvabilisé les investisseurs à travers les taux d’intérêt, mais vous savez que ce n’est pas durable. Donc, les taux vont augmenter alors que rien n’a changé depuis. Avec l’augmentation des taux, on va regarder les investissements d’un peu plus près. On va s’apercevoir que les rendements sont faibles et je ne pense pas que la législation va évoluer demain. En même temps, vous êtes prêt à accepter un rendement faible si le rapport est équilibré en termes de risques. Le ratio entre le risque et le rendement est très important. Il faut reconnaître que la loi ALUR a augmenté le risque du propriétaire en apportant plus de protection au locataire.

Dès que le prix de l’argent va être plus élevé, vous allez avoir beaucoup d’investisseurs qui vont se tourner vers d’autres classes d’actifs, ce qui est dommage parce que le logement correspond à un besoin primaire. On a besoin de logements aujourd’hui, mais en disant cela, on ne dit pas grand-chose car les besoins ne sont pas identiques sur l’ensemble du territoire et c’est pour cette raison que je suis favorable à une politique de logement territorial. Il suffit d’étudier les mouvements démographiques pour comprendre où sont les besoins et ce n’est pas très compliqué à identifier. Finalement, ce sont les taux d’intérêt qui ont relancé le logement. Regardez les investissements neufs, avec le dispositif Pinel qui est très attractif, mais c’est en réalité un dispositif identique à celui de Cécile Duflot… On voit bien que ce n’est pas le changement de dispositif qui a relancé le marché et que c’est bien autre chose.