Une innovation dans le domaine du viager : le Contrat Monetivia

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia : « Nous nous adressons à une cible qui n’était pas adressée par la vente en viager. »

C’est une innovation juridique et financière qui vient d’être lancée par Thomas Abinal et Amaury de Calonne. Le Contrat Monetivia rappelle le principe du viager, mais il ne s’agit pas vraiment d’un viager… Monetivia est une entreprise française spécialisée en immobilier et en gestion de patrimoine. Sa vocation est d’aider les seniors à améliorer leur quotidien, en leur permettant de mobiliser leur patrimoine immobilier en toute sécurité auprès d’investisseurs de long terme. Spécialiste du démembrement temporaire dans l’ancien entre particuliers, la société a lancé, en partenariat avec Allianz, le Contrat Monetivia, un nouveau type de transaction immobilière, avantageux pour les vendeurs seniors comme pour les investisseurs. Dans la solution proposée par Monetivia, la nue-propriété est vendue par des personnes âgées de plus de 70 ans qui souhaitent continuer à vivre chez elles, tout en retirant des liquidités de leur patrimoine immobilier. Le vendeur conserve un usufruit temporaire d’une durée comprise entre 10 et 25 ans. L’investisseur bénéficie immédiatement d’une décote correspondant à la valeur de cet usufruit.

C’est comme s’il encaissait immédiatement la totalité des loyers nets de fiscalité qu’il aurait perçus sur toute la durée de l’usufruit temporaire. La spécificité du Contrat Monetivia réside dans le fait que le démembrement pourra finalement être plus court que la durée fixée initialement, en cas de décès du vendeur usufruitier. Dans ce cas, lorsqu’il devient plein propriétaire plus tôt, l’investisseur s’engage à verser un complément de prix aux héritiers du vendeur, correspondant à la valeur de l’usufruit non « consommé » par ce dernier, diminuée d’un abattement. Au final, plus le temps passe, plus le complément de prix à verser en cas de décès du vendeur diminue, et plus la décote engrangée par l’investisseur augmente. L’investisseur parie ainsi sur la vie de son vendeur ! À l’inverse, il est bien sûr possible qu’à la fin de la durée d’usufruit, le vendeur soit encore en vie et souhaite se maintenir dans les lieux. C’est là qu’entre en jeu l’assurance Allianz, souscrite au départ par le vendeur afin de protéger l’investisseur. Dans ce cas, ce dernier percevra une rente mensuelle tant que le senior continuera à habiter le bien. Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia, revient sur cette innovation dans le domaine de l’investissement immobilier.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous avez mis au point une formule qui rappelle le viager, avec un bouquet, mais sans rente, et le facteur d’incertitude n’existe plus puisqu’une assurance dédommage l’acquéreur si le vendeur dépasse une espérance de vie estimée. Est-ce un résumé du Contrat Monetivia ?

Thomas Abinal : C’est assez bien résumé. Pour le vendeur, le référentiel au viager est assez naturel, puisqu’il demeure propriétaire : il reste chez lui et il commence néanmoins à extraire une valeur financière de son bien. En termes de référentiel, les investisseurs auxquels nous nous adressons n’ont pas forcément le viager en tête, puisque nous supprimons le risque de longévité propre au viager. L’acheteur investit une somme au départ, il peut être amené à verser un complément de prix en cas de décès prématuré, mais cela reste un calcul assez prévisible face au viager, qui rdemeure une proposition de valeur totalement aléatoire. Tout cela permet de passer d’un pari sur la mort à un pari sur la vie puisque, plus le temps passe, plus le complément de prix diminue. Donc, l’investisseur a maintenant tout intérêt à ce que le vendeur vive le plus longtemps possible !


Dans un viager, si le vendeur décède trois mois après la signature, l’acquéreur aura mathématiquement fait une bonne affaire. Or, à travers le complément de prix que vous avez mis en place, l’investisseur se retrouve cependant dans une zone d’incertitude…