Immobilier : faire attention aux pièges.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 20 janvier 2017 (numéro 876) : “Les résultats décryptés, suite”. Bonne lecture !!!

La loi de Finance pour 2017 a abrogé le dispositif d’investissement « Pinel » jusqu’au 31 décembre. Jusque-là, ce dispositif permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé en zone « tendue », c’est-à-dire des villes où la demande locative est trop importante par rapport à l’offre de logement. La France a donc été divisée en zones A Bis, A, B et C. La zone C étant dite la zone « zone non tendue ». Jusqu’à présent, il était possible de bénéficier du dispositif Pinel pour les zones A Bis, A et B. Désormais, grâce à l’adoption d’un amendement lors des discussions de la loi de Finance, la donne est un peu changée, et cela ouvre le droit à un certain nombre d’incertitudes, pour faire face à des pièges.

L’article 199 du Code général des impôts est ainsi complété : « Dans les zones géographiques autres que celles mentionnées au premier et deuxième alinéa, la réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logements locatifs liés à une dynamique démographique ou économique particulière, qui ont fait l’objet, dans les conditions définies par décret, d’un agrément du représentant de l’Etat dans la région après avis conforme du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du Code de la construction et de l’habitation. » 

Si vous avez tout compris...

Si vous avez tout compris, c’est que vous êtes beaucoup plus intelligent que moi ! Lorsque l’on lit et relit à plusieurs reprises le complément de cet article 199, on s’aperçoit qu’il y a matière à pièges multiples, pour les « gogos investisseurs ». En effet, il faut un agrément du sous-préfet ou du préfet, et cet agrément ne peut intervenir qu’après avis conforme du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement, une des nombreuses structures inutiles dont dispose, sans pouvoir les compter, l’Etat français. Lors d’un investissement à vocation locative, il faut faire très attention au choix du lieu. Celles et ceux qui se retrouvent avec des logements sur les bras, non loués, oublient un peu trop souvent, du fait de la réduction fiscale qui leur a été vantée par le promoteur immobilier, qu’en cas de non-location durant les douze mois qui suivent la date d’acquisition pour un logement neuf achevés (ou douze mois qui suivent la date d’achèvement du logement pour un appartement acheté en état futur d’achèvement), peut bien sûr remettre en cause l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié. En dehors de Paris, de la région parisienne proche (desservie par les métros), du centre de Lyon, ou de quelques communes très particulières, il n’est pas possible aujourd’hui de dire que le marché locatif est tendu.

Il ne faut pas oublier qu’il y a aujourd’hui environ 2,8 millions de logements qui sont vides et qui pourraient être théoriquement disponibles à la location. Bien sûr, un million de logements sont vides et ne correspondent pas aux besoins actuels du marché par leur manque de confort, manque d’isolation… ou autres défauts. Mais, sur les 1,8 million de logements qui sont vides et qui pourraient être potentiellement loués, un grand nombre sont en très bon état, et n’ont pas du tout eu de problèmes particuliers, sauf que, dans la zone concernée, les locataires solvables ne disputent pas, d’autant plus qu’il y a parfois un excédent de logements sociaux. Je ne vais pas dire que nous sommes dans une situation proche de celle qu’a connue l’Espagne, où on a construit beaucoup plus de logements qu’il n’en fallait. En France, on nous parle souvent des mal-logés, mais en réalité, les logements désirés sont souvent dans des centres de ville très cher, et certains sont obligés d’entasser une famille dans un petit deux pièces, faute d’avoir les moyens de louer plus grand, et, ne l’oublions pas aussi, faute de désir ou de possibilité de déménager dans des endroits plus accessibles, avec un parc de logement plus important.