Immobilier : la crise des subprimes de demain se prépare avec les taux bas d’aujourd’hui.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 14 octobre 2016 (numéro 862) : “Les résultats décryptés, suite”. Bonne lecture !!!

C’est un peu comme lorsque vous videz un lavabo. Au début, le niveau baisse très lentement. Ensuite, il y a une sorte d’accélération, puis un vrai tourbillon… juste avant qu’il n’y ait plus d’eau dans le lavabo, on a l’impression qu’il y a une sorte d’accélération de la baisse du niveau, alors que, dans les faits, à chaque seconde, le débit est exactement le même en nombre de centimètres cubes qui s’évacuent. On est un peu dans cette situation en ce qui concerne les taux d’intérêt affectés à l’immobilier. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui a été publié cette semaine, les taux d’intérêt immobiliers sont tombés à 1,41 % par an en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés et des garanties), alors que l’on était encore à 1,48 % un mois plus tôt et que l’on était largement au-dessus de 2 % par an à la fin de l’année dernière. Il y a quatre ans seulement, tout acheteur dans l’immobilier devait consentir à un intérêt annuel d’environ 3,5 %, les taux ont été divisés par plus que deux, et même par quatre depuis le début des années 2000. On est donc à un plancher historique, du jamais vu. Cela contribue à resolvabiliser un certain nombre d’acquéreurs, mais cela ne fait pas du tout les affaires des banques. 

Refinancement des emprunts anciens.

En effet, de mois en mois, entre 40 % et 50 % des prêts distribués sont non pas consacrés à une acquisition nouvelle, de la part de primo-accédants ou de personnes revendant un appartement pour en acheter un autre, mais, la plupart du temps, pour rembourser un emprunt contracté en 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 ou 2013 et même, très récemment, on voit arriver pour des dossiers de refinancement des emprunteurs de la première partie de l’année 2014, qui avaient emprunté alors que les taux étaient encore largement supérieurs à 2,5 % en rythme annuel. Dans un premier temps, les banques sont très heureuses de faire ces opérations de refinancement. En effet, la plupart du temps, les banques ne se couvraient pas sur la même durée que le prêt, et, au-delà des intérêts qu’elles ont déjà encaissé (il y a eu un faible remboursement du capital emprunté dans les premières mensualités), il y a, très souvent, un encaissement de commissions pour remboursement anticipé, qui avait été contractuellement négocié au moment du prêt accordé.

A court terme, la banque qui se voit remboursée par anticipation récupère donc une marge significative, elle est très heureuse. A court terme, la banque qui octroie le crédit nouveau est très heureuse également, car elle récupère des clients, avec toutes les domiciliations qui vont avec, toutes les commissions qui vont avec. One st dans une sorte de mistigri bancaire, où chacun pique les clients à l’autre. Quelqu’un qui a souscrit un emprunt il y a deux ans pour 200.000 euros et qui le refinance actuellement, sur une durée de vingt ans, fait un gain moyen de l’ordre de 24.000 à 25.000 euros sur l’ensemble de la durée de l’emprunt, tous frais inclus et réintégrés, à durée constante. Si son emprunt initial était sur quinze ans, le gain est de plus de 15.000 euros, sur vingt-cinq ans, le gain est d’environ 35.000 euros.


L’emprunteur y gagne...