Un fonds d’investissement spécifiquement dédié à l’investissement en viager

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Michel Paingris, directeur général de Viagefi : « Les gens qui vendent en viager ne sont pas des vendeurs mais des acheteurs, puisqu’ils achètent leur fin de vie heureuse. »

On sait que le viager est une réponse efficace aux besoins de financement des seniors et à la difficulté des plus jeunes à se loger. L’État encourage le développement du viager, car celui-ci constitue aussi un outil précieux pour permettre aux retraités propriétaires de financer leur séjour en maison de retraite ou leur maintien à domicile en cas de perte d’autonomie. Pourtant, l’investissement individuel est toujours délicat, car il est moralement délicat de spéculer sur le décès d’une personne. Or, on oublie souvent que le viager représente également un avantage important pour le vendeur, qui perçoit une rente mensuelle tout en pouvant rester chez lui. D’ailleurs, des études indiquent que l’espérance de vie augmenterait après une vente en viager, tout simplement parce que la personne se sent mieux… Une alternative existe, consistant à investir en viager à travers un fonds d’investissement. Créé en 2009, Viagefi s’est fixé un double objectif : jouer un véritable rôle d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, et garantir aux vendeurs leur maintien à domicile tout en sécurisant leurs revenus de fin de vie en pratiquant systématiquement la réserve de droit d’usage et d’habitation. Michel Paingris, directeur général de Viagefi, répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : Tout le monde a déjà entendu parler du viager, toutefois le nombre de transactions reste encore marginal. Comment expliquez-vous cette situation ?

Michel Paingris : D’abord, la distinction entre le viager libre et le viager occupé n’est pas totalement claire dans l’esprit des gens. On parle beaucoup du viager, mais on ne précise jamais s’il s’agit d’un viager libre ou d’un viager occupé. Un viager libre, c’est l’exemple du film «Le Viager» avec Michel Serrault. Le viager occupé, l’exemple type, c’est celui de Jeanne Calment, qui était en maison de retraite quand elle était filmée pour la télévision. C’est important, puisque la notion de décès n’a plus la même portée. Le blocage psychologique existe toujours et je pense qu’il faut s’orienter vers la mutualisation. Un particulier va rarement pouvoir acheter une vingtaine de biens puisque, pour pallier le risque de durée de droit d’usage, il faut avoir un nombre maximum de viagers. Pour cela, on doit passer forcément par des fonds d’investissement ou des SCI. Sur le plan juridique, il ne faut pas oublier que le viager représente des risques importants pour un investisseur, car on s’adresse à des vendeurs qui sont des gens âgés et il faut être extrêmement vigilant pour ne pas se retrouver dans un contexte d’abus de faiblesse. Il y a un certain nombre de règles à respecter pour cela. Il y a très peu de références officielles en termes de barèmes ou de rentes et le risque de requalification est omniprésent.


La personne d’une quarantaine d’années qui souscrit un viager auprès d’un octogénaire espère quand même occuper un jour ce logement, à titre principal ou secondaire… Or, dans le cas d’une mutualisation, cela n’est évidemment pas possible…

Oui, nous sommes dans le cadre d’investisseurs qui se réunissent pour investir et cela veut dire que nous allons revendre le bien dès qu’il sera libéré. Il ne faut pas être naïf : on achète ces biens immobiliers avec une décote à l’achat puisqu’il y a un droit d’usage et cela signifie que l’on va payer le bien immobilier moins que ce qu’il vaut sur le marché. Donc, c’est un accord pour que les investisseurs soient gagnants et les crédits rentiers vont aussi être gagnants, puisqu’ils vont s’assurer une fin de vie tranquille et apaisée. Nous revendons systématiquement les biens lorsqu’ils sont libres. Nous avons plusieurs fonds qui ont à peu près entre 25 et 35 biens. Nous avons comme critère d’acheter à des gens qui ont environ 80 ans et, lorsque le bien se libère, par départ ou par décès, le bien est systématiquement revendu. On raisonne en termes de prix de revient en calculant le bouquet, les rentes versées et les frais d’actes. On se rend compte que l’on a une plus-value importante par rapport au prix de vente et cela nous permet même de revendre à un prix inférieur aux conditions du marché, puisque nous n’aurons pas les mêmes conditions qu’une personne qui aurait acheté dans des circonstances normales. C’est le but de la mutualisation.