Comment contourner les pièges de l’investissement en Pinel ?

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Laurent Strichard, gérant d’Open Partners : « La plupart des gens qui deviennent propriétaires ne sont pas des nantis et beaucoup ne peuvent pas se permettre d’avoir zéro rendement sur leur investissement. »

Laurent Strichard, gérant d’Open Partners, revient sur la loi Pinel : « Dénoncer les villes qui obtiennent l’agrément préfectoral pour être éligibles à la réduction d’impôt Pinel alors qu’elles ne présentent pas un besoin réel de nouveaux logements, c’est bien. Cela évitera aux investisseurs, ainsi mieux informés, d’acheter dans des endroits où ils risquent de ne pas trouver de locataires, avec des conséquences dommageables pour eux : perte de loyer, dévalorisation du bien, voire remise en cause de l’avantage fiscal. Mais la dénonciation – salutaire – de certaines dérives ne remet pas en cause le dispositif dans son ensemble. Dans les zones tendues, les logements neufs coûtent plus cher qu’ailleurs, parce que le foncier y est rare et que la construction en milieu urbain dense revient à un prix plus élevé. L’avantage fiscal ne fait donc que compenser en partie le surcoût supporté par l’investisseur, à qui l’on demande en plus de modérer son loyer. Le dispositif Pinel, comme d’autres avant lui, va permettre à des dizaines de milliers de locataires de trouver à se loger pour des loyers plus abordables.

Sans lui, combien d’immeubles d’habitation et de résidences étudiantes ou seniors ne verraient pas le jour ?» Open Partners est une société d’investissement indépendante, structure de tête d’un groupe d’entités spécialisées qui développent, pilotent et accompagnent des projets d’entreprise dans le domaine immobilier ou dans des secteurs où l’immobilier constitue un facteur stratégique. A ce titre, Open Partners est actionnaire cofondateur du groupe Les Jardins d’Arcadie, leader des résidences services pour les seniors en France, et associé partenaire du groupe Ophiliam, spécialiste dans l’investissement non coté. Laurent Strichard, gérant d’Open Partners, fait le point sur les atouts, mais aussi les pièges, de la loi Pinel.


L’Hebdo-Bourseplus : Dans votre dernière note d’analyse, vous mettez en garde les investisseurs sur les pièges du Pinel. On s’aperçoit que beaucoup d’entre eux n’ont pas vraiment fait attention à la qualité de l’emplacement de leur bien…

Laurent Strichard : C’est surtout une réaction à plusieurs articles indiquant qu’il y avait beaucoup d’abus sur le Pinel. Ma réaction, c’est d’abord une mise en garde : il faut toujours faire attention. Chaque fois qu’il y a un levier de type Pinel, cela attire des gens qui sont peu au fait, ou des crédules, mais ce n’est pas pour cette raison qu’il faut jeter le bébé avec l’eau du bain en ayant un projet de loi pour corriger les choses. Or, nous avons besoin de stabilité et la plupart des gens investissent sur le long terme. Quand on achète du neuf, on veut être tranquille pendant au moins dix ans, un bail dure entre neuf et douze ans, et si les gouvernements voulaient vraiment avoir une politique cohérente, ils devraient penser au moins à dix ans. C’est un vrai problème. Souvent, les entrepreneurs essaient de réfléchir à bien plus de dix ans, alors que sur le plan tactique on est forcé de raisonner à très court terme. Il y a forcément des gens qui sont déçus et l’on voit bien les questions posées par les investisseurs et les acheteurs.

Il y a des gens qui s’inquiètent, surtout depuis que l’on a recensé plus de 800 communes qui sont éligibles à ce dispositif alors qu’elles ne l’étaient pas auparavant. Si toutes ces nouvelles communes deviennent éligibles, il y a certainement de bonnes raisons, mais il y a forcément un risque de bulle. Chaque fois qu’une opération ne fonctionnera pas, c’est-à-dire lorsque l’investisseur perdra le bénéfice du Pinel parce qu’il n’arrivera pas à mettre son bien en location dans le délai d’un an, ce sera fortement médiatisé. Franchement, c’est horrible pour un investisseur et c’est une double peine : d’une part, il ne trouve pas de locataire alors que, souvent, il a un emprunt à la clé, en plus il devra rembourser l’avantage fiscal Pinel, jusqu’à 21%. C’est vraiment une double peine pour des gens qui, de façon crédule, ont investi là où ils pensaient que cela valait le coup d’investir.