La baisse des loyers n’est pas forcément une bonne nouvelle pour le marché et pour les locataires

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Michel Mouillart, professeur d’économie et directeur scientifique de CLAMEUR : « On a une partie du patrimoine qui risque de rester à l’écart des grands enjeux de la loi sur la transition énergétique. »

Les loyers sont en baisse, c’est ce qu’indique la dernière note de conjoncture du marché locatif privé présentée par CLAMEUR (acronyme de "Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux)". Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés immobiliers, l’endettement immobilier des ménages ou les politiques publiques du logement. Michel Mouillart figure parmi les fondateurs de l’observatoire CLAMEUR et il en est le directeur scientifique. Il réalise régulièrement des prévisions sur l’activité du secteur (transactions dans l’ancien, construction, endettement...). Il répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : Les professionnels évoquent une reprise du marché immobilier. Est-ce également votre constat ?

Michel Mouillart : La reprise, sur le marché des crédits et sur le marché de l’ancien, s’est amorcée à la fin du printemps 2013. Le redémarrage avait été un peu soutenu, notamment durant l’été 2013, et à la fin de l’année 2013 il y a eu un choc sur le marché de l’ancien en raison de certaines dispositions de la loi ALUR. Cela a eu comme conséquence de mettre entre parenthèses cette reprise, aussi bien sur le marché des crédits immobiliers que sur le marché de l’ancien. À partir de l’été 2014, on a vu redémarrer ces deux marchés parce que les conditions de crédit étaient très bonnes et aussi parce que le discours public s’est fondamentalement transformé à l’égard de l’immobilier résidentiel en général. On a retrouvé aujourd’hui, et on l’observe nettement depuis le début de l’année 2015, le schéma de reprise qui s’était amorcé au début de l’été 2013. Tout le monde constate que la reprise est extrêmement rapide, puisqu’elle est a deux chiffres en glissement annuel, entre 15 et 25% de progression selon les territoires. Ce n’est pas surprenant car on observe des rythmes de cette nature à chaque reprise. On l’avait observé en 2013, mais cela avait été cassé, on l’avait observé en 2010 aussi, lors de la reprise de l’activité après la grande dépression. Ce sont des rythmes de croissance rapides, mais habituels.


L’activité est-elle identique sur le marché locatif privé ?

Oui, l’activité sur le marché locatif privé se redresse de manière très forte depuis l’été 2014. À fin août, nous étions sur des progressions d’activité de l’ordre de 10 à 11% sur un an et sur presque tous les territoires. La reprise a donc été très soutenue. Ce qui s’amorce pour octobre va amplifier cette reprise. Le marché locatif privé n’est pas à l’écart de cette reprise. Évidemment, on ne va pas parler du marché des crédits immobiliers, mais il y a un ingrédient important qui est la formidable amélioration du moral des ménages. La dernière enquête mensuelle de l’INSEE nous dit qu’à fin septembre 2015 on est revenu à la situation que l’on connaissait en 2007 à la même époque. On a gommé les conséquences de la grande dépression sur le moral des ménages, on a gommé aussi les conséquences de la déprime qui s’était amorcée à la fin de l’année 2011. On retrouve là une cause partagée. Par ailleurs, tous les ménages qui ont mis leurs projets entre parenthèses, pour acheter ou pour louer, à partir d’un certain moment, quand leur horizon prévisionnel s’est éclairci, quand leur moral s’est amélioré, reviennent et réalisent le projet qu’ils avaient nourri. Sur le marché locatif, on est aussi sur cette situation de déblocage de la mobilité résidentielle des ménages et ceci presque partout. Alors que les prix de l’immobilier résidentiel montent dans le neuf et commencent à sortir la tête de l’eau, dans l’ancien, les loyers baissent. Même si le moral des ménages est bon, même si leur besoin de mobilité est toujours aussi fort, pour autant le pouvoir d’achat ne suit pas vraiment. D’abord, on a vu les revenus d’activité, le pouvoir d’achat des ménages stagne ou progresse très peu et, depuis une dizaine d’années, les aides personnelles au logement sont faiblement revalorisées. Or, dans le secteur locatif privé, 43 à 44% des locataires du secteur privé bénéficient des aides personnelles au logement. Les locataires du secteur privé ne sont pas tous des riches et des nantis. Il y a une demande qui cherche à s’exprimer, mais qui n’a pas la capacité de libérer des ressources supplémentaires pour faire face à une augmentation de loyer.