Nexity : un "warrant" à surveiller pour jouer l’immobilier.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. La semaine prochaine (numéro 802) : “La faillite de la Grèce, une chance?”. Bonne lecture !!!

Nexity, ce n’est pas seulement une action à haut rendement, c’est un warrant pour jouer l’immobilier, dans sa diversité. On ne le sait pas trop mais Nexity est aujourd’hui le premier acteur intégré de l’immobilier en France, et c’est la seule entreprise cotée qui est totalement spécialisée dans l’immobilier, tout l’immobilier, et rien que l’immobilier. L’entreprise couvre à peu près tous les métiers de la promotion et des services immobiliers à destination à la fois des particuliers, des entreprises, desinvestisseurs institutionnels, mais aussi des collectivités locales. L’entreprise a souffert de la crise du secteur, bien évidemment, puisque son chiffre d’affaires est tombé de 2,83 milliards d’euros en 2012 à 2,62 milliards en 2014 et, au mieux, on assistera à une stabilisation en 2015. Ceci dit, la résistance de la marge a été particulièrement intéressante à remarquer (7% du CA en 2013 comme en 2014), puisque le résultat opérationnel, même s’il a baissé, n’est tombé que de 145,44 millions en 2012 à 105,39 millions en 2014.

Du coup, même si l’endettement financier coûte assez cher, il y a un résultat net significatif, récurrent, et Nexity n’a jamais supprimé son dividende, qui est de 2 euros, même si, au titre de 2014, il a été distribué pour 108 millions d’euros alors que le résultat net n’était que de 35,73 millions en part du groupe (mais le flux de trésorerie couvre la distribution, Nexity ne s’endette pas pour distribuer). 

L’atout Alain Dinin.

Le discours du groupe, c’est convenu, est de dire, avec répétition, quelle que soit la conjoncture : « c’est le moment d’investir dans l’immobilier ». Au-delà du côté un peu risible de ce genre d’affirmation, que je ne partage pas, notamment pour l’immobilier ancien, comme une longue étude sectorielle vous l’a démontré il y a quelques semaines de cela, ce qui est intéressant, chez Nexity, c’est la diversification des métiers. Alain Dinin est un vrai spécialiste du secteur, un “vieux renard” qui a baroudé partout, depuis longtemps. Il sait à la fois faire de la promotion, de la reconstruction, de la gestion. Acteur intégré des métiers de l’immobilier, le groupe s’occupe aussi bien de la gestion locative et technique des bâtiments au quotidien des entreprises que de la conception et la construction d’un siège social, de la revalorisation de sites existants… Il n’y a que les usines que Nexity ne construit pas. Le groupe construit également des logements dans l’immobilier résidentiel, et essaie de se positionner, pour les collectivités locales, comme un « ensemblier urbain », avec une technicité et un savoir-faire qui sont souvent reconnus, avec des produits correctement construits, qui, dans l’ensemble, vieillissent bien.

Lorsque l’entreprise se présente à des investisseurs, comme toutes les entreprises, il y a une réunion annuelle, qui se déroule en juin, elle se présente avant tout comme un promoteur immobilier, qui offre en plus des services. La réalité est un peu plus complexe, car il y a une activité qui génère moins de chiffre d’affaires, mais plus de marges, il s’agit notamment des réseaux de commercialisation en franchise (Century 21, Guy Hoquet, pour lesquels Nexity ne reçoit que sa marge de franchiseur) ou encore tout ce qui est relatif à la gestion de résidences, comme Studéa ou Domitys. Nexity est très largement numéro un sur ces marchés, sur les transactions immobilières, sa part est estimée à 12,1 %, dans la vente de locaux commerciaux, sa part de marché est très légèrement inférieure à 10 %, l’entreprise y occupe toujours une place de numéro un. En ce qui concerne les gestions de copropriétés, ou de parcs immobiliers locatifs, Nexity est numéro deux en France, avec 8,1 % de parts de marché pour la gestion de copropriétés et un peu moins de 6 % pour ce qui concerne la gestion locative. Nexity ne construit pas « à blanc ». L’entreprise a choisi de ne construire délibérément que lorsque c’était commercialisé, l’entreprise n’a pas de patrimoine locatif propre, et n’a pas l’intention de se développer dans ce secteur.