L’immobilier au risque de la hausse des taux.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. La semaine prochaine (numéro 799) : “Belvédère : le choc des magouilleurs”. Bonne lecture !!!

Depuis trois ans, de mois en mois les taux pour les prêts immobiliers à 15, à 20, à 25 ou à 30 ans n’ont cessé de baisser. L’inflation aussi d’ailleurs. Les taux d’intérêt, pour l’ensemble des emprunteurs, représentaient un prix réel compris entre 2 et 3 % par an, selon la durée, selon la banque, selon le risque. Avec les décisions de la Banque centrale européenne d’abonder le marché en liquidités de façon mensuelle, la crainte de la déflation a aujourd’hui disparu, et l’on est parti pour une inflation, dans la zone euro, comprise entre 0,3 et 0,6 % sur l’ensemble de l’année 2015, et pour 1 % peut-être 1,2 % sur l’année 2016, ce qui reste tout de même très raisonnable et encore très inférieur à l’objectif d’inflation affiché par la Banque centrale européenne, à savoir 1,5 à 2 % d’inflation annuelle, ce qui permet un certain dynamisme de l’économie et évite qu’il y ait un blocage, par renonciation aux achats, dans l’espérance que l’on paiera moins cher au fur et à mesure des trimestres ou des années d’attente. Sur le marché secondaire de la dette publique, les taux d’intérêt consentis pour l’Etat allemand sont passés de 0,17 % sur les bund à dix ans il y a quelques semaines à 1 % environ aujourd’hui. Pour les obligations assimilables du Trésor émises par l’Etat français, on est monté de 0,4 à 1,3 ou 1,35 %. Cela reste historiquement des taux très bas, mais, pour les banques, qui pourtant se refinancent sur des durées beaucoup plus courtes, cela a été le signal d’un coup d’arrêt à la baisse des taux de créditimmobilier. Ce coup d’arrêt a été sensible dès le milieu du mois de mai.

Douze banksters ont déjà remonté leurs tarifs.

Une douzaine de banques, nationales ou régionales, ont augmenté leurs grilles tarifaires de 0,05 à 0,3 % selon les établissements. Les courtiers ont pu le constater, il n’y a qu’une seule banque qui a baissé ses taux de 0,2 %, afin de retrouver un peu de compétitivité sur le marché des prêts immobiliers. Pour l’instant, la plupart des établissements ont laissé leur taux inchangé, mais il est vraisemblable que, à la fin du mois de juin ou au début du mois de juillet, il y aura une nouvelle vague de hausse des taux d’intérêt pratiqués par les banques. Bien sûr, le tarif n’est qu’une offre de négociation, il n’est pas un taux engageant, le taux réel est adapté, au cas par cas, à la situation qui est présentée par l’emprunteur potentiel. Au cours des années 2013 et 2014, une part très importante, souvent plus de 50 % des prêts immobiliers qui ont été consentis l’ont été non pas pour acquérir des biens nouveaux, qu’il s’agisse de l’immobilier neuf ou de l’ancien, mais pour refinancer un prêt antérieur, afin soit d’en diminuer les mensualités avec une durée de vie restante équivalente, soit de diminuer la durée du remboursement, en remboursant davantage de capital. Les opérations, que je vous ai recommandé de faire, ont été extrêmement favorables pour notamment les gens qui avaient emprunté dans les années 2006, 2007, 2008 et encore 2009. On peut estimer qu’il y a eu entre 25 % et 35 % du total des emprunteurs qui ont eu recours à un remboursement anticipé, pour une partie ou pour la totalité de leur prêt. C’est un montant très considérable. Avec la remontée des taux d’intérêt, cette partie des financements va disparaître.


Ne pas croire les supports de publicité qui vous intoxiquent.

Va-t-on avoir pour autant une précipitation des acquéreurs potentiels, qui chercheront à emprunter au taux actuel, de crainte que les taux ne montent davantage ? Ce n’est rien moins que certain. En effet, dans l’immobilier, on est actuellement sur une tendance lourde au recul des prix, depuis le sommet qui avait été constaté en 2011, voire en 2012 dans certains secteurs. Sur le marché des résidences secondaires, dans les « petites villes à la campagne » (souvent dotées pourtant de gares, d’hôpitaux, de services publics complets…) les prix ont baissé de 30 à 40 %, et l’on est aujourd’hui, pour un bien qui était vendu 150.000 euros il y a quatre ans de cela, tombé à 100.000 euros voire légèrement moins. Plus que jamais, les prix sont négociables, celles et ceux qui ont hérité d’une petite maison, avec des travaux à faire, trouvent aujourd’hui un acquéreur avec beaucoup de patience et beaucoup de difficultés. Lorsqu’il y a des appartements dans les grandes villes, là encore, la baisse est sensible, et le client devient plus exigeant, même si le prix est inférieur à celui qui avait été constaté il y a un, deux ou trois ans. Il n’est pas rare qu’il y ait une différence supérieure à 10 % entre le prix d’offre initial du bien qui est mis en vente et le prix réel de la transaction. Ce réalignement progressif entre l’offre et la demande, cette adaptation au pouvoir d’achat gangrené par un chômage massif a eu comme conséquence un léger frémissement du nombre des transactions à partir de la fin de l’année 2014 et encore pour le premier semestre de l’année 2015. Si le mouvement de hausse des taux est de forte ampleur, on pourrait penser que ce frémissement soit tué dans l’œuf. Il est encore possible aujourd’hui d’emprunter sur 20 ans à un taux moyen compris entre 2,2 et 2,4 %. Ce tarif est donné « hors assurance emprunteur ». Si les taux d’intérêt montent d’un demi-pourcent, on sera dans la fourchette 2,7 à 3 % environ.