La France néglige l’accession sociale à la propriété

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta : « Dans nos opérations, le critère économique est secondaire et le critère social est premier. »

L’accession sociale à la propriété est un moyen de redynamiser l’économie, telle est la conviction de Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta. À la tête d’un groupe coopératif qui construit 500 logements par an, dont plus de la moitié en accession sociale, son expérience lui permet de dire que «si le marché pouvait en produire plus, il absorberait sans problème ces nouveaux logements». Il déplore les freins qui brident malheureusement le développement de ce secteur. L’une des thèses développée par Norbert Fanchon est que «la demande du marché se situe en centre-ville, à proximité des services». Or, ce n’est pas là que se libèrent les terrains : «Si l’on construisait en hauteur, comme dans la plupart des grandes villes à l’étranger, il y aurait suffisamment de foncier et le coût au mètre carré habitable redeviendrait acceptable». Une autre idée-force de Norbert Fanchon est de favoriser la collaboration entre promoteurs et aménageurs : «Nous gagnerions beaucoup de temps, d’énergie et d’argent à travailler de gré à gré avec les aménageurs… Il y a de la demande et de la liquidité financière pour créer rapidement de la richesse. Les pouvoirs publics commencent à entendre cette réalité. C’est un progrès, mais désormais il faut prendre des mesures.» Enfin, à la lumière de ce qu’il constate sur le terrain, dans l’Ouest et le Sud de la France et en région parisienne, où le groupe Gambetta est implanté, Norbert Fanchon plaide pour un retour aux saines pratiques du métier. À savoir, être au bon prix, au bon moment et au bon endroit. Si ces conditions sont réunies, l’accession à la propriété redeviendra chez les particuliers une envie, au lieu d’être ce qu’elle est jusqu’à présent : un mal nécessaire... Il répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : On parle souvent du logement social locatif, mais peu de l’accession sociale à la propriété. Comment expliquez-vous cette situation ?

Norbert Fanchon : Lors de la conférence organisée par Arkea la semaine dernière, à l’occasion de la publication de leur livre « Regards sur l’accession sociale à la propriété», le représentant de la ministre du Logement a pensé à ce que font les sociétés HLM lorsqu’il parlait de l’accession à la propriété, mais il a oublié les coopératives HLM qui sont pourtant des acteurs sociaux de l’accession. Il y a donc un effort de communication à faire au niveau des politiques et même auprès du ministère du Logement... Dans les familles HLM, il y a une famille qui s’appelle les coopératives HLM, dont la présidente est l’ancienne ministre Marie-Noëlle Lienemann et dont le cœur de métier est vraiment l’accession sociale à la propriété. L’accession sociale se définit par des plafonds de prix de vente et par une sécurisation de nos clients. Cela se fait à travers trois volets : d’abord, nous considérons que nos clients sont des primo accédants. Pour être certains que leur première acquisition va bien se passer, nous les garantissons sur leur relogement. Et si, demain, ils devaient revendre leur logement, on les garantit sur le prix de rachat de leur logement et même sur la revente de leur logement.


En principe, l’accession sociale vise à permettre à ceux qui ont un faible revenu d’accéder à la propriété. Par exemple, vous vendez à un jeune de 25 ans un appartement parce qu’il a un faible salaire. Mais si cette même personne gagne bien sa vie à l’âge de 35 ans, elle va pouvoir revendre son appartement au prix du marché. N’est-ce pas là un cadeau qui pourrait être perçu comme une forme d’inégalité ?

On peut répondre sous plusieurs angles. D’abord, sous forme de boutade, faut-il interdire aux pauvres de s’enrichir ? D’abord, pourquoi arrive-t-on à vendre des produits en dessous des prix du marché ? Le propriétaire du foncier, qui est public, fait un effort sur le prix du terrain dans un enjeu politique et social. Je vends moins cher mon terrain pour que les logements soient moins chers que ceux du marché. Dans ce contexte, la vente est assortie de conditions anti-spéculatives. Le propriétaire peut revendre, mais avec une augmentation de prix prévue à l’avance, ce qui permet de garantir à la collectivité que son investissement n’est pas qu’au seul profit du propriétaire et qu’il pourra se transmettre à d’autres générations. Ces clauses durent généralement entre 10 et 15 ans. Au bout de 15 ans, effectivement, le logement revient totalement dans le prix du marché. La plupart du temps, on fait aussi de l’accession sur des terrains qui ne sont pas communaux. Donc, la collectivité ne fait pas forcément d’efforts financiers. Les fonciers publics représentent 10% des transactions et seulement 4% des transactions pour le logement. Donc, si l’on veut faire de l’accession, ce n’est pas sur la cession du public foncier que l’on va faire un effort, mais bien sur la cession du foncier privé. Nous arrivons à être moins chers que le marché, parce que nous sommes moins gourmands en termes de marges et d’honoraires. Ensuite, nous menons un vrai travail d’aménageur avec la collectivité, dans l’objectif de pouvoir produire des logements à l’accession. Le travail se fait sur la densité et sur la forme urbaine. Il est très difficile dans ce contexte d’assortir le prix de sortie avec des clauses anti-spéculatives. En général, ce sont des quartiers secondaires. L’objectif est de faire venir des gens en accession à la propriété en collaboration avec la ville. Les gens qui viennent prennent un certain pari : s’il est réussi, il y aura une plus-value à la sortie ; s’il n’est pas réussi, les gens sont passés du statut de locataire à celui de propriétaire et c’est déjà une évolution.