La conjoncture du marché locatif privé

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest et auteur de l’étude Clameur : « Le redressement est remarquable parce qu’il permet de clore une période de récession de l’activité. »

Le marché locatif privé s’est ressaisi durant l’été 2014, comme la plupart des marchés immobiliers à usage d’habitation : c’est ce qu’indique la dernière étude de conjoncture publiée par Clameur sur le marché locatif privé. L’association, qui regroupe des professionnels de tous les secteurs de l’immobilier, souligne que le marché a retrouvé un peu plus de dynamisme dès le mois de septembre et que l’année s’est terminée nettement mieux qu’elle n’avait commencé. En effet, même si la demande est toujours inquiète, confrontée à la montée du chômage et aux incertitudes sur le pouvoir d’achat, elle reste néanmoins soutenue par la pression démographique et les besoins de mobilité résidentielle habituels. L’observatoire souligne que depuis le début de l’année 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest et auteur de l’étude Clameur, répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : Quelle est la situation du marché locatif en France ?

Michel Mouillart : Comme pour le reste de l’économie immobilière, c’est-à-dire la promotion, la construction de maisons individuelles ou les transactions dans l’ancien, l’activité du marché locatif privé se redresse depuis six mois. Le redressement est remarquable parce qu’il permet de clore une période de récession de l’activité qui s’est ouverte il y a un peu plus de deux ans et qui s’est accélérée au moment des discussions autour de la loi ALUR. Côté activité, le marché repart. Nous soulignons dans cette lettre de conjoncture qu’il y a un paradoxe car, dans le même temps, les loyers progressent très peu en 2014 et baissent en début d’année 2015. Les loyers ont progressé en 2014 et, en ce début d’année 2015, ils se réduisent. La baisse que l’on observe sur les deux premiers mois de l’année est tout-à-fait habituelle en cette période car on sait que les mois d’hiver sont des mois où les loyers ne flambent pas, c’est le moins que l’on puisse dire. D’abord, parce que les déménagements ne se font pas pendant les mois d’hiver et la demande qui se présente au cours des mois d’hiver est une demande contrainte, comme une obligation de mobilité. La baisse que nous constatons cette année est comparable aux baisses que l’on a observées en 2011 et en 2013 à la même époque, c’est-à-dire à des périodes où le marché n’était pas très vaillant.


Peut-on en tirer comme conclusion que la situation s’améliore ?

Mon observation est que le marché se redresse. Il y a plusieurs raisons à cela. La première, c’est ce qui explique le redémarrage de l’activité sur tous les marchés immobiliers à usage d’habitation, c’est que le moral des ménages s’améliore depuis six mois. Là aussi, il y a un paradoxe, car on aurait plutôt l’impression que cela devrait aller plus mal. En réalité, les ménages ont une opinion qui se fonde sur l’appréciation qu’ils portent sur leur situation, or, depuis six mois, ils estiment que l’environnement ne se dégrade plus et commence même à s’améliorer. D’ailleurs, le redressement du moral des ménages que l’INSEE suit tous les mois nous montre que depuis le début de l’année 2015, l’amélioration est très rapide. Cela n’est pas surprenant car on sait que le marché locatif privé réagit fortement à cela. Il y a un autre paramètre dont il faut bien se souvenir. Depuis juillet 2014, les pouvoirs publics ont fondamentalement modifié leur discours à l’égard du secteur locatif privé. Auparavant, le discours était plutôt menaçant à l’égard du secteur, avec notamment la menace de l’encadrement des loyers, mais aujourd’hui il a disparu. Certes, il y a encore un encadrement des loyers qui se profile sur Paris mais, pour le moment, c’est la seule ville sur laquelle un tel dispositif est envisagé par les pouvoirs publics. Quand on annonce aux ménages que les loyers vont baisser de 20% sur leur ville lorsque l’encadrement sera mis en place, il est peu probable que les ménages réalisent leur projet de mobilité résidentielle. On a bien vu cela quand il était annoncé que les prix de l’immobilier allaient baisser de 30 de 35%, les transactions avaient commencé à se figer… Si l’on s’attend à ce que les loyers baissent autant, il n’y a pas de raison pour déménager aujourd’hui, alors que demain on pourra avoir mieux pour bien moins cher…