La réduction d’impôt Pinel s’applique aussi à l’ancien

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Bertrand de Raymond, fondateur de CAPCIME :   « L’ancien, c’est de la haute couture. Le neuf, c’est du prêt-à-porter. »

Spécialiste de l’immobilier locatif dans l’ancien, CAPCIME propose à ses clients, des particuliers investisseurs, un choix de biens dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes. Parmi ces biens, certains peuvent donner droit à la réduction d’impôt Pinel. Dans une étude, CAPCIME souligne que «le dispositif fiscal Pinel, qui a remplacé le Duflot depuis le 1er septembre 2014, est presque toujours rattaché à un investissement locatif dans le neuf. Pourtant, il existe une possibilité très intéressante d’acheter un bien existant en vue de le louer tout en bénéficiant de la réduction d’impôt». En effet, le « Pinel ancien » permet de mettre sur le marché de la location, après travaux, deux types de biens non habitables en l’état. Premièrement, des locaux d’activité. Il s’agit des locaux utilisés jusque-là pour un autre usage que l’habitation (bureau ou remise, par exemple) que son propriétaire transforme en logement en y réalisant des travaux. Ceux-ci doivent au moins consister en la création d’équipements tels que cuisine et salle d’eau ou de bain dans un local qui en était dépourvu auparavant. Deuxièmement, des logements non décents. Il s’agit d’habitations qui ne peuvent pas être louées, car elles ne remplissent pas les critères de décence prévus par la loi. Les travaux de réhabilitation/rénovation doivent rendre le logement conforme à ces critères. Cependant, des conditions juridiques et fiscales sont à respecter, avec trois points essentiels. Pour l’acquisition, le bien doit avoir été acquis depuis le 1er septembre 2014 et être situé dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel. Pour les travaux, ils doivent procurer un bon niveau de performance énergétique (Label HPE ou BBC rénovation 2009). Le propriétaire devra justifier des travaux par la production de factures établies par les entreprises. Les honoraires d’architectes sont eux aussi pris en compte. Pour la location, la mise en location du logement doit intervenir aussitôt après la réalisation des travaux. Le propriétaire ne peut pas s’en réserver l’usage personnel, même momentanément : il perdrait tout droit à la réduction d’impôt Pinel. Les avantages accordés en contrepartie de l’investissement, sont les suivants, à savoir un avantage égal à un pourcentage du prix de revient variable selon la durée de location : 12% en cas de location pendant 6 ans (un sixième par an) ; 18% en cas de location pendant 9 ans (un neuvième par an) ; 21% en cas de location pendant 12 ans (un neuvième par an pendant 9 ans, puis 1% pendant chacune des trois dernières années). Bertrand de Raymond, fondateur de CAPCIME, répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : Pouvez-vous nous présenter les activités de CAPCIME ?

Bertrand de Raymond : Capcime a dix ans d’ancienneté. Nous avons rénové 140 appartements, dans le centre-ville de Lyon essentiellement. Un peu sur Paris, mais les rentabilités étant plus faibles, nous nous sommes dirigés sur Lyon. Nous travaillons en plein centre-ville sur de l’ancien exclusivement. Nous fabriquons des produits avec une fiscalité adossée, comme le déficit foncier, la location meublée non professionnelle et le Pinel. Nous menons des travaux de rénovation importants dans tous les appartements que nous proposons à nos clients. Cette rénovation amène des travaux en déficit foncier, soit du Pinel, soit de la location meublée non professionnelle. Nous gérons tous les appartements de nos clients derrière.


Parler de l’investissement dans le domaine de l’immobilier est surprenant, car les propriétaires ont été refroidis au cours de ces dernières années. Que leur dites-vous ?

Je leur réponds que c’est le moment de le faire, parce que les taux d’intérêt sont très bas. C’est aussi le meilleur moyen de se constituer un capital et une retraite, par l’intermédiaire d’une carotte fiscale aussi… Évidemment, il y a des périodes de baisse ou de hausse, mais c’est du long terme. C’est un placement de bon père de famille. Après, le problème vient surtout du rapport entre les propriétaires et les locataires. La situation a été un peu déréglée avec la loi ALUR, mais aujourd’hui Pinel arrive et cela redonne confiance aux investisseurs. Je trouve que c’est une bonne chose. Il y avait une volonté du gouvernement de redonner confiance, mais il est vrai que la loi ALUR a retiré la confiance des investisseurs, surtout dans les rapports entre les propriétaires et les locataires. J’ajoute que pour celui qui veut se faire un peu de patrimoine sans avoir d’argent, l’immobilier est le seul moyen en France de se faire du capital sur le long terme, sans être obligé de mettre de l’argent immédiatement, comme en bourse. L’effet du crédit est extraordinaire, les taux d’intérêt ne sont pas chers, c’est une situation idéale.