L’Immobilier va accentuer sa baisse en 2015.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. La semaine prochaine (numéro 785) : “Retraites : s’y préparer”. Bonne lecture !!!

L’immobilier a fortement baissé au cours des dernières années, surtout en province. A Tillières-sur-Avre, petite commune située à tout juste 100 km de Paris (RN12 en quatre voies et gratuite), joliment située dans la vallée de l’Avre, les prix ont reculé de moins 40 % au cours des cinq dernières années ! Les résidents secondaires cherchent à vendre, l’économie se porte mal, ce micromarché, naguère prospère, s’effondre, et c’est loin d’être le seul ! Pendant très longtemps, Paris faisait figure d’exception, et il en était de même pour la petite couronne, la zone desservie par le métro. Pourtant, au dernier trimestre de 2014, le prix moyen au mètre carré à Paris est passé sous la barre symbolique des 8.000 euros, selon une étude des notaires d’Ile-de-France. Seuls quatre arrondissements sur les vingt de la capitale sont aujourd’hui avec un prix moyen au mètre carré supérieur à 10.000 euros, ils sont deux fois moins nombreux qu’il y a deux ans. La chute ne va pas s’arrêter, même si elle a été freinée à Paris, pour des raisons exogènes.

Paris est une forte destination touristique et les propriétaires parisiens, qui ont dû faire face à une augmentation significative des impôts (plus 40 % sous les deux mandats de Bertrand Delanoë, augmentation de 20 % pour les résidences secondaires dans le premier budget voté par Anne Hidalgo…) ont récupéré, via la location provisoire aux touristes, des ressources complémentaires, de manière plus ou moins légale d’ailleurs. Je ne sais pas si vous connaissez la plate-forme Airbnb, mais c’est un système d’échange d’hébergement chez l’habitant, moyennant une participation aux frais (on n’ose parler de prix de chambre), et la ville de Paris est aujourd’hui celle qui propose, dans le monde entier, le plus d’annonces sur Airbnb. Plus de 40.000 et pas loin de 45.000 logements sont présentés sur le site, répartis sur la région parisienne, plus de la moitié sont à l’intérieur du périphérique. Même si la plate-forme Airbnb va être bientôt obligée de percevoir la taxe de séjour pour chaque nuitée passée « chez l’habitant », alors que les habitants paient déjà les taxes locales, dont la taxe d’habitation (sic), ce genre de recettes complémentaires, qui ne sont pas du tout négligeables, soutiennent l’immobilier parisien, et l’empêchent jusqu’à une période récente, de plonger tout à fait, à l’instar des autres biens immobiliers, en province. 

Nos précédentes analyses ont été confirmées par les faits.

Lors d’une précédente étude, je vous avais indiqué, c’était ma prévision, que la ville de Paris allait rattraper la tendance nationale. Sur l’année 2014, on a pu le constater, le mouvement est enclenché. Dans les arrondissements très chers comme les 2e, 4e et 7e arrondissements, les prix ont respectivement baissé de 6,2 %, 7,4 % et 6,5 %. La hausse avait entraîné l’arrivée d’une catégorie d’acheteurs, les spéculateurs, qui se domiciliaient parfois faussement dans le logement acquis, le revendaient, et tiraient un revenu complémentaire assez fort, de part cette hausse, souvent artificielle. De plus, la plus-value sur revente d’une habitation principale étant exonérée d’impôts en France, c’était un revenu complémentaire important, net de tout impôt de surcroît. Comme je l’avais déjà indiqué dans les études précédemment publiées dans l’Hebdo Bourse Plus, les biens traditionnels, notamment les appartements de 5 pièces ou plus, les fameux appartements familiaux, sont désormais en excédent fort sur l’offre, du fait de l’ISF spoliateur, du fait de l’évolution naturelle de la démographie. Les enfants sont partis, parfois un veuvage intervient… les recettes ne sont plus là, les retraites ne suffisent pas à payer la forte imposition locale plus l’ISF, il convient de vendre, la vente est même obligatoire lorsqu’il y a un décès, un héritage. Les studios, les 2, 3 ou 4 pièces se vendent assez bien encore, le marché y est assez fluide. En revanche, pour les grands appartements familiaux de 5 pièces ou plus, le marché s’engorge, il y a des stocks partout dans les agences immobilières, plus personne n’achète, les prix baissent, et ils baissent d’autant plus fortement qu’il y a des travaux à faire, qu’il y a également une exposition qui est discutable, dans les étages inférieurs, ou dans les étages supérieurs lorsqu’il n’y a pas d’ascenseur dans l’immeuble. La loi Alur, mise en place par Cécile Duflot juste avant son départ, a contribué à bloquer le schéma, car cela nécessite désormais des montagnes de paperasses, il y a un énorme ralentissement.


Le “choc de complexification”.