Les investisseurs et les primo-accédants reviennent dans l’immobilier

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi: « Le client qui fait jouer la concurrence en allant voir un courtier trouvera toujours une solution. »

Dans son bilan 2014, Cafpi souligne que «la baisse des taux associée à un repli des prix dans l’ancien a donné un sérieux coup de pouce au pouvoir d’achat immobilier presque partout en France, à l’exception notable de Marseille, où les prix de vente ont fait mieux que résister. Ce sont surtout les accédants, ceux qui vendent pour racheter, qui en ont tiré profit». Les primo-accédants sont toujours inquiets : «Beaucoup de jeunes ménages n’ont pu réaliser leur souhait de devenir propriétaire en 2014. Inquiets pour leur emploi, ils hésitent à s’endetter sur le long terme ou ne présentent pas de garanties suffisantes pour obtenir un crédit. Ceux qui ont pu acheter ont privilégié l’ancien, le neuf étant souvent trop cher pour eux. La réforme du prêt à taux zéro (PTZ), intervenue en octobre, en a resolvabilisé certains sans être décisive pour relancer la construction. L’extension du PTZ à l’ancien, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, est sûrement trop limitée (villes à forte vacance résidentielle, c’est-à-dire peu recherchées) pour booster l’accession dans l’ancien». Le rapport souligne que les investisseurs «font un retour remarqué en cette fin d’année. L’arrivée du dispositif Pinel y est sûrement pour quelque chose. Sa souplesse par rapport au Duflot a sans doute convaincu davantage de contribuables à la recherche d’une réduction d’impôt, notamment chez ceux pour qui la réception de leur avis d’imposition 2014 a fait l’effet d’un choc…» Rappelons que Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Employant plus de 1300 personnes, Cafpi est présent, via ses 190 agences succursales, dans toute la France et au Maroc. En 2013, Cafpi a réalisé 30 000 dossiers pour 6 milliards d’euros de crédits signés. Par ailleurs, en 2010, sous l’impulsion de Cafpi, est née l’APIC (Association Professionnelle des Intermédiaires en crédits) dans le but d’accompagner les évolutions réglementaires et législatives de l’encadrement de la profession et représenter les courtiers auprès du grand public. Philippe Taboret est directeur général adjoint de Cafpi et président de l’APIC. Il répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : On entend souvent dire que les investisseurs se sont désintéressés du marché de l’immobilier. Or, dans votre bilan 2014, vous soulignez qu’ils effectuent un retour remarqué à la fin de l’année. Dans quelles proportions ?

Philippe Taboret : D’une manière timide, mais c’est l’inversement de cette courbe de disparition des investisseurs privés qui nous semble être intéressant. En effet, on dédramatise pas mal de choses dites autour du dispositif Duflot et c’est ce qui a plombé le marché. À la fin de l’année, on a assisté à une remontée des investisseurs dans l’immobilier. La première justification, c’est que le dispositif Duflot a été fortement critiqué, mais, après réflexions et débats, on s’est rendu compte que ce n’était pas si mal. Les dernières modifications Pinel sur le dispositif ont contribué à redonner confiance aux investisseurs. Nous avons fait des calculs sur des petites surfaces ou sur les zones tendues et la défiscalisation est intéressante pour les investisseurs. Donc, le modèle n’est pas si mauvais par rapport aux critiques initiales. Sur le plan technique, on a pu observer certains avantages à ce dispositif depuis les modifications Pinel. Par exemple, le plafonnement des loyers est plutôt relatif sur les petites surfaces. Par ailleurs, je constate depuis un certain temps un élargissement de l’assiette des investisseurs. Le Scellier est un dispositif très simple : on amortit et on déduit directement un crédit d’impôt sur l’investissement. Cela se fait très facilement et c’est perceptible par tout le monde. Ce sont des dispositifs simples qui rendent l’immobilier accessible à une plus large assiette d’investisseurs. Il y a des gens qui ont une cinquantaine d’années, qui finissent de payer leur résidence principale et qui préparent leur retraite, ils ont un peu d’argent de côté et ils ne veulent pas aller en bourse… C’est une clientèle pour laquelle la pierre reste toujours un marché sain en France. C’est une forme de préparation à la retraite que de placer son argent dans la pierre. Nous avons des gens qui font des investissements de cette nature et l’on observe que c’est une niche qui a repris de la valeur.


Dans votre analyse sur le retour des investisseurs, vous évoquez ceux qui passent par un crédit et non ceux qui investissent leur épargne à 100% dans la pierre…

Oui, mais ce serait une bêtise que d’acheter cash son bien immobilier, car les crédits sont déductibles des revenus et c’est quand même un effet de levier. Il y a des solutions financières qui existent. Nous sommes sur une clientèle assez classique, nous ne sommes pas dans la sphère de la banque privée, c’est-à-dire des gens qui gagnent entre 2 000 et 10 000 euros par mois. Sur cette catégorie de clientèle, il y a quelques années, il y avait à peu près 15% d’investissements locatif set 85% pour la résidence principale. Dans la résidence principale, nous avions 60% de primo-accédants. Depuis deux ans, nous avons observé une forte chute des primo-accédants et une baisse de quasiment 50% de l’investissement dans l’immobilier locatif. Nous sommes en train de revenir tranquillement à plus de 10% d’investissements dans le locatif,. Nous ne sommes pas encore dans le 15 à 20%, mais nous reprenons du volume et nous retrouvons une forte proportion de primo-accédants. On revient donc à une situation normale.