Immobilier : quelques conseils avant d’investir

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Julien Morand, directeur du marketing de Cerenicimo : « La location meublée permet d’obtenir des rendements nets plus proches des rendements bruts que l’on peut observer dans d’autres supports. »

Le groupe Cerenicimo vient de publier son premier guide de l’investissement immobilier. Quel immobilier choisir ? Le locatif nu ? Le géré ? Celui offrant les meilleures possibilités de déductions fiscales ? Les réponses à ces questions, ainsi qu’à beaucoup d’autres, figurent dans cet ouvrage. Cet outil pédagogique permet à l’investisseur de trouver le dispositif le mieux adapté à son profil et à son objectif : retraite, patrimoine, défiscalisation, complément de revenus, protection de sa famille... Ce guide est adressé gratuitement sur simple demande formulée via le site cerenicimo.fr. Julien Morand, directeur du marketing de Cerenicimo, répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus. 

L’Hebdo-Bourseplus : Vous venez de publier le guide de l’investissement immobilier. En raison de la fiscalité et de la complexité des textes, comme la loi ALUR, l’immobilier semble de moins en attractif. Quelle est votre analyse ?

Julien Morand : Il y a différents types d’investissements immobiliers et il n’en reste pas moins que ces investissements offrent des niveaux de performances et de garanties que l’on ne retrouve pas forcément dans d’autres types de supports. Effectivement, la notion de performance est un élément fondateur dans le choix d’un investissement et la fiscalité est aussi un élément d’analyse. Déjà, il y a différents types d’immobilier qui sont soumis à différents types de fiscalité. Pour l’investissement le plus connu, type Pinel, le marché a effectivement une problématique de performance, notamment sur la façon dont on va conduire son investissement dans la durée. Le contexte n’est plus favorable depuis quelques mois, pour plusieurs raisons. Déjà, il faut bien noter que les prix de l’immobilier ne baissent pas, en raison des coûts d’accès au foncier et surtout du poids des normes. Au-delà, la fiscalité n’a pas permis de compenser le modèle économique. Le Pinel améliore un peu les conditions de défiscalisation, sans que le modèle soit totalement satisfaisant pour autant. Cependant, l’immobilier d’investissement ne se résume pas à l’immobilier locatif. En effet, nous avons des supports, comme l’investissement en location meublée, qui échappent à ces différentes contraintes.


Dans votre étude, vous rappelez que l’immobilier est le seul investissement qui permette de se créer un capital en empruntant. Autre constat : vous relevez que l’on oublie trop souvent les avantages du meublé…

À l’origine, le groupe Cerenicimo est spécialisé dans l’immobilier d’investissement. Dans la galaxie des supports qui existent, la location meublée est l’approche qui nous paraît être la plus pertinente. C’est pour cette raison que nous y mettons beaucoup d’énergie. Notre premier métier, ce n’est pas de proposer un catalogue, mais de sélectionner des programmes immobiliers. C’est important, parce que tous les programmes proposés ne se valent pas. Pour faire en sorte que l’investissement soit efficace, la première démarche consiste à s’assurer que les fondamentaux économiques sont respectés. Si notre cahier des charges est respecté, cela débouche sur le référencement du produit dans notre gamme. Par exemple, pour les résidences seniors, au-delà de l’impérieuse nécessité que les prix au mètre carré soient cohérents par rapport à l’immobilier ancien, il est particulièrement indispensable de regarder la configuration de la résidence. Par exemple, on peut trouver des résidences seniors localisées loin des villes et de toutes commodités. Tout notre métier est de s’assurer que les fondamentaux économiques sont respectés, car un investissement immobilier s’envisage sur au moins quinze ou vingt ans. Nous n’avons pas la prétention de maîtriser l’avenir. En revanche, nous savons comment bien entrer sur un marché immobilier. Nous avons une analyse qui nous permet de décortiquer de façon extrêmement précise le bien sur son marché et sur son emplacement. Cela nous amène à proposer des solutions d’investissement à des prix extrêmement compétitifs, notamment par rapport au marché de l’ancien équivalent.