Résidences pour seniors : attention au miroir aux alouettes

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo : «Il y a de vraies primes sur la qualité de l’immobilier ou de l’implantation.»

Associé au régime fiscal du loueur en meublé, l’investissement immobilier en résidences seniors est l’un des placements les plus en vogue du moment. C’est si vrai qu’il suscite des vocations et l’arrivée en nombre de nouveaux opérateurs, plus ou moins expérimentés… Comme pour tout segment de marché récent et en plein essor, on voit apparaître des démarches opportunistes et non pérennes. Dans son étude, Cerenicimo souligne : «Ce n’est pas le concept de résidences seniors qui est en cause. Au regard de l’évolution de la population française, du vieillissement et de l’adaptation des conditions de vie qui lui sont liées, elles ont de belles années devant elles». Cependant, «toute la vigilance doit porter sur le respect des critères de réussite indispensables et sur la compétence des opérateurs sur ce secteur, aussi bien pour la conception et la réalisation des résidences que pour leur gestion». Ce thème s’inscrit dans l’actualité, puisque le projet de loi d’orientation sur l’adaptation de la société, qui est axé sur le maintien à domicile des personnes âgées, aura aussi un impact sur les perspectives des résidences seniors. Le groupe Cerenicimo vient de réaliser une enquête sur ce sujet afin de mettre en garde les investisseurs : en effet, avec la multiplication des projets, il y en a des bons, mais aussi des mauvais… Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, répond à nos questions.


L’Hebdo-Bourseplus : Sur le marché des résidences seniors, on trouve tout et n’importe quoi. Vous appelez donc à la vigilance car, contrairement à ce que disent les médias, ce n’est pas un eldorado que l’on peut aborder les yeux fermés…

Olivier Trit : Il était nécessaire d’apporter quelques éclaircissements sur ce sujet, parce que l’on mélange un peu tout. C’est un dispositif qui fonctionne bien et, comme tous les dispositifs qui fonctionnent bien, il a tendance à être surexploité. Quand c’est quelque chose qui est surexploité par des gens qui le font avec un peu moins d’attention, cela peut entraîner quelques frottements et, pour un investisseur, c’est ce qui amène aux moins bonnes affaires. Depuis à peu près deux ans, on constate qu’il n’y a quasiment pas une semaine sans qu’un promoteur vienne nous proposer un dossier pour une résidence seniors ! Le promoteur part d’un principe assez simple : il y a beaucoup de personnes âgées en France et une résidence pour seniors est quelque chose de facile à monter. Comme on se rend compte que le Duflot est difficile à vendre, on se dit qu’il sera facile de faire une résidence pour seniors… Pourtant, c’est loin d’être aussi simple. On est sur une clientèle typique, parce qu’elle est âgée - l’âge moyen des personnes hébergées est de 84 ans - et c’est une clientèle qui est lente dans sa décision, parce qu’elle met globalement sept à huit mois avant de se décider à déménager. Il est donc nécessaire de capitaliser sur beaucoup d’avantages pour que les gens viennent. C’est loin d’être simple et il y a de vraies primes sur la qualité de l’immobilier et de l’implantation. Si l’on n’est pas vigilant sur ces deux principaux points, cela ne marchera pas aussi bien que l’on pourrait le penser.


Finalement, les conseils que vous donnez relèvent du bon sens… On se doute bien qu’une résidence pour seniors ne fonctionnera pas si elle est mal placée et si elle est située loin des transports en commun…

On ferait moins de bêtises si l’on faisait les choses avec bon sens ! C’est une évidence et c’est la même chose pour le Scellier ou le Duflot. On a tendance, et c’est encore plus vrai dans l’immobilier géré avec un bail commercial, à partir du principe que c’est quelqu’un d’autre que nous qui aura du bon sens... On croit que le bon sens, c’est toujours le promoteur ou l’exploitant qui l’aura à notre place ! Or, le promoteur n’a pas toujours les meilleures intentions du monde et, plus il vend cher, mieux il se porte… Les exploitants n’ont pas besoin de s’inscrire dans une très longue durée. Ils peuvent fixer un niveau de loyer aujourd’hui et décider de revenir dessus neuf ans plus tard... Ce n’est évidemment pas la perspective de l’investisseur. Si l’on doit mettre un correctif, il vaut mieux le faire dès l’origine pour que les choses se passent le mieux possible. L’immobilier, que ce soit de l’investissement ou non, de la résidence principale ou de la résidence secondaire, c’est souvent le fruit du bon sens. Le premier réflexe doit être de se demander : c’est situé où ? Quelle typologie ? Combien cela vaut-il ?