Acheter à Paris, ce n’est plus une bonne affaire...

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Jean-Luc Buchalet :  «Il vaut mieux acheter quand les prix auront baissé de 30%, plutôt que d’acheter maintenant.»

Dans notre précédent numéro, nous avons publié la première partie de notre entretien avec Jean-Luc Buchalet à l’occasion de la sortie du livre «Immobilier, comment la bulle va se dégonfler». Cet ouvrage, rédigé par Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat, nous explique pourquoi le marché immobilier est inéluctablement destiné à dégringoler dans les prochaines années, y compris en Île-de-France. Cette chute des prix est évaluée à 30% et même davantage à Paris. La semaine dernière, Jean-Luc Buchalet nous indiquait ce qui le conduit à prévoir une baisse de 39% qui serait étalée sur dix ans : «Maintenant, il n’y a plus de possibilités de baisse des taux, il y a un raccourcissement de la durée des emprunts d’État et une structure de la population qui augmente de façon très significative avec des gens de plus de 60 ans… Tout cela entraîne inévitablement une baisse des prix de l’immobilier. Donc, les secondo-accédants sont complètement sortis du marché et les primo-accédants vont finir par sortir du marché. Maintenant, de combien le prix de l’immobilier doit-il baisser pour avoir une corrélation avec le revenu des ménages ? En tablant sur une progression de 1% du revenu des ménages chaque année, sur dix ans, cela fait une baisse d’environ 39%, échelonnée sur dix ans…» Cette semaine, Jean-Luc Buchalet nous dit pour quelles raisons l’acquisition d’un bien immobilier à Paris ne représente plus nécessairement une bonne affaire. Jean-Luc Buchalet est cofondateur de Pythagore Consult, une société de conseil. Il est par ailleurs enseignant en 3ème cycle (CNAM, IAE de Paris, Université Panthéon-Assas...), conférencier et coauteur, avec Pierre Sabatier, de «La Chine, une bombe à retardement» (Eyrolles / 2012). Ce dernier livre, «Immobilier, comment la bulle va se dégonfler», de Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat, est publié aux Éditions Eyrolles.


L’Hebdo-Bourseplus : Dans votre livre, vous estimez qu’il vaut mieux acheter au Mans qu’à Paris… Mais il y a des micro-marchés comme le bord de mer ou la montagne : le séisme que vous nous annoncez va-t-il connaître la même intensité partout ?

Jean-Luc Buchalet : On dit souvent que Paris ne va jamais dévisser, parce que c’est une capitale internationale. Les étrangers représentaient à peu près 7% des transactions. Or, en 2012, il y a eu une baisse de 45% des transactions venant des étrangers, et de l’ordre de 20% en 2013. Les étrangers sont donc en train de sortir. En plus, ils étaient sur des marchés de niches et ce ne sont pas eux qui font la hausse ou la baisse de l’immobilier. De toutes façons, ces gens sont sortis du marché français. Ensuite, les grandes fortunes françaises sont parties pour aller s’exiler sous des toits qui sont plus cléments en termes de fiscalité. Dans un premier temps, les volumes baissent, les zones géographiques les moins favorisées s’effondrent et il n’y a quasiment plus de ventes. Progressivement, les biens de qualité commencent à avoir quelques difficultés. Avant que les gens ne comprennent que l’immobilier va baisser, parce que cela fait des années que cela n’arrête pas de monter, on connaît une période d’attentisme, qui dure depuis deux ans. Mais les choses devraient s’accélérer cette année et, surtout, courant 2015. La baisse va entraîner la baisse et les agents immobiliers vont nous dire : «Dépêchez-vous, parce que cela va baisser !» Il y a quelques années, ils disaient : «Dépêchez-vous, parce que cela prendra 15% demain…» Par effet de mimétisme, quand les gens vont voir les prix baisser, la baisse des prix va alimenter la baisse des prix… Pour une résidence secondaire, c’est quasiment impossible à vendre et vous avez des zones qui sont complètement sinistrées. Donc, quand il y a une baisse, tout baisse ! Si vous regardez la cartographie de Paris, les arrondissements les plus chers sont ceux qui ont le plus baissé. Il y a eu un report des ménages vers les quartiers périphériques, notamment le XXème arrondissement qui, lui, continue de monter du fait de l’impossibilité, même pour les classes supérieures, de se loger dans des quartiers plus chics. À Paris, la baisse est enclenchée.


Finalement, Paris va continuer de se vider de ses classes moyennes…

Quand vous favorisez l’immobilier, vous favorisez plutôt la rente. 80% de la richesse sont entre les mains des plus de 60 ans et vous voyez ce que cela peut entraîner en termes de conflits de générations, ou entre ceux qui sont propriétaires et ceux qui ne le sont pas ! On voit les conséquences en termes de fracture sociale dans certaines zones géographiques. Quand les gens ne peuvent plus se loger à des prix corrects, ils s’éloignent, ils vont très loin. Ils ne veulent pas être dans les banlieues, compte tenu de la violence et des problèmes qui existent dans ces zones. Le centre des métropoles, avec une population «bobo» qui est bien intégrée dans la mondialisation, vote plutôt centre gauche. Le monde des classes intermédiaires est sorti de Paris pour aller s’installer dans des zones pavillonnaires et vous voyez le vote Front National qui progresse.