Un livre-choc explique pourquoi la bulle immobilière va se dégonfler

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Jean-Luc Buchalet : «Les secondo-accédants sont complètement sortis du marché et les primo-accédants vont finir par sortir du marché»

“Immobilier, comment la bulle va se dégonfler», tel est le titre d’un livre-choc publié le 3 avril dernier par Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat. L’ouvrage explique pourquoi le marché immobilier est appelé à s’effondrer dans les années qui viennent, y compris en Île-de-France, avec une baisse de 30%, voire davantage dans la capitale. Compte tenu de l’événement que constitue la sortie de ce livre, nous avons réalisé avec Jean-Luc Buchalet un long entretien que nous publierons en deux parties. Cette semaine, nous analysons l’évolution du marché immobilier et les facteurs qui vont conduire à l’éclatement de cette bulle. La semaine prochaine, nous évoquerons le marché parisien en détail avec quelques analyses qui permettront de comprendre pourquoi ce marché se révèle de plus en plus risqué. Jean-Luc Buchalet est cofondateur de Pythagore Consult, une société de conseil. Il est enseignant en 3ème cycle (CNAM, IAE de Paris, Université Panthéon-Assas...), conférencier et coauteur, avec Pierre Sabatier, de «La Chine une bombe à retardement» (Eyrolles / 2012).


L’Hebdo-Bourseplus : D’abord, vous nous invitez à oublier toutes les idées reçues depuis des décennies dans le domaine de l’immobilier…

Jean-Luc Buchalet : C’est le message fort que nous lançons, mais nous abordons aussi le problème sous l’angle sociétal et économique. Je parle de l’aberration d’avoir laissé se constituer une bulle, donc on favorise la rente. Or, la rente n’a jamais été très bonne pour la productivité et pour la croissance à moyen et long terme. Il y a beaucoup de gens qui ont commencé à tirer le signal d’alarme au cours de ces dernières années. Mais nous avons procédé d’une manière différente. En général, quand une bulle se constitue, cela dure plus longtemps que prévu, parce qu’il y a un optimisme généralisé et l’optimisme généralisé, du fait du mode de fonctionnement du cerveau, entraîne toujours une hausse. La hausse entraîne la hausse, la baisse entraîne la baisse et, à ce moment-là, plus personne ne veut acheter. Pour l’immobilier, sur une très longue période, vous avez une corrélation parfaite entre l’évolution des revenus et le prix de l’immobilier. Entre 1963 et 2000, on observe que l’on peut arriver à se payer un appartement en fonction de ses revenus. À partir des années 2000, vous avez une envolée lyrique entre le prix de l’immobilier et l’évolution des revenus des ménages. On observe un décrochage fulgurant, avec une hausse de 87% par rapport à l’évolution des revenus. Nous avons essayé de comprendre les raisons de cette anomalie brutale. D’abord, on assiste à une financiarisation de l’économie depuis le début des années 2000, notamment avec l’entrée de la Chine dans l’OMC, qui a provoqué une forte liquidité dans le monde, et les interventions des banques centrales se sont accélérées avec la crise. Cette hyper-liquidité a été se mettre partout dans le monde sur l’immobilier, puisque l’on observe une corrélation entre l’évolution des prix de l’immobilier et le niveau des taux d’intérêt.

Les banques centrales, pour sauver le système, n’ont pas eu d’autre choix que de continuer à alimenter pour éviter le risque de déflation. Nous avons essayé de comprendre cette hausse de 87% par rapport au revenu disponible. Vous avez plusieurs éléments qui permettent de comprendre la situation. Sur la période du point bas, de 1998 jusqu’à aujourd’hui, en prenant le point haut d’août 2011, les prix ont progressé de 161%. À titre de rappel, entre 1990 et 1997, les prix de l’immobilier ont quand même baissé de 39% en Île-de-France. Cela veut dire que les prix peuvent reculer de façon sensible. En tenant compte de l’inflation, la baisse a été de 48%. Les chocs peuvent donc être violents. À cela s’ajoutent les banques qui ont trouvé l’immobilier comme produit d’appel et on le voit très bien sur l’évolution des marges des banques dans le domaine de l’immobilier : vous avez un écrasement des taux d’intermédiation, puisque l’on est passé de 4% à 0,5%.

Comme c’est un produit d’appel, cela a écrasé les marges des banques. Le deuxième facteur qui a joué massivement, c’est la baisse des taux d’intérêt. Ils ont atteint un point bas en mai dernier un peu partout dans le monde, notamment en France, avec 1,60% sur dix ans. Personne n’aurait imaginé cela il y a quelques années… Si les taux d’intérêt sont si bas, c’est un message clair des marchés financiers : il y a un risque de déflation. Ces taux d’intérêt ont redonné du pouvoir d’achat aux acquéreurs potentiels. À cela s’est ajouté l’allongement de la durée des crédits sur la même période, avec environ dix ans de plus, puisque des gens ont été jusqu’à emprunter sur trente ans lors de la dernière période d’euphorie. Les niveaux d’apport ont baissé, ce qui a permis aux gens qui n’avaient pas d’apport de devenir acquéreurs. La baisse des taux, cela vous donne 45% de hausse, l’allongement de la durée du crédit vous donne aussi 45%, le revenu disponible vous donne 35% et le solde, sur ce cumul de 161%, correspond à la fiscalité des différents gouvernements. À partir de 2007, il y a des incitations fiscales directes ou indirectes au secteur.