Trop de bureaux obsolètes sur le marché locatif en Ile-de-France

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Cyril Robert, directeur du département études et recherche de Knight Frank France : «Il y a une véritable accélération de l’obsolescence des parcs de bureaux.»

Le groupe Knight Frank, spécialisé dans l’immobilier d’entreprise, vient de publier une étude sur ce marché en Ile-de-France. Les conclusions mettent en évidence les points suivants : il y a trop de bureaux obsolètes sur le marché locatif, le recul de la consommation de bureaux est fort en région parisienne, la location s’est contractée de 25% en 2013, avec 1 845 000 mètres carrés de bureaux placés, les petites et moyennes transactions ayant mieux résisté que les grandes. En 2013, l’Ile-de-France a manqué de grandes transactions, en particulier pour des surfaces se situant au-dessus de 20 000 mètres carrés. Le quartier central des affaires de Paris et le croissant ouest tirent toutefois leur épingle du jeu avec une activité locative très proche de celle de 2012, voire supérieure. L’Ile-de-France affiche un taux de vacance de 7,3% à fin 2013, soit l’un des plus faibles observés en Europe. La qualité de l’offre disponible reste en revanche très insuffisante. L’inadéquation de l’offre et de la demande constitue l’un des points de blocage rencontrés sur le marché locatif, comme par ailleurs sur le marché de l’investissement.

L’étude souligne également que dans le commerce de luxe, Paris demeure une ville lumière : la barre de 20 000 euros de loyer par mètre carré par an a été franchie sur les Champs-Élysées et les enseignes se battent avec toujours autant de détermination pour les emplacements numéro un de Paris. La conjoncture est beaucoup plus difficile en dehors des secteurs vedettes de la capitale, avec néanmoins des possibilités d’éclaircies à l’horizon. Cyril Robert, directeur du département études et recherche de Knight Frank en France, nous livre ses commentaire.


L’Hebdo-Bourseplus : Votre étude indique qu’il y a trop de bureaux obsolètes. Sommes-nous en période de grands bouleversements ?

Cyril Robert : Il y a véritablement une mutation technologique dans la façon de concevoir et de construire les immeubles. Ne serait-ce qu’en termes de normes de consommation énergétique, il y a un saut générationnel depuis dix ans. Si l’on regarde l’efficacité d’un immeuble qui date d’une vingtaine d’années et l’efficacité d’un immeuble construit aux normes actuelles, il y a un gain de l’ordre de 30%. Parallèlement, il y a une réduction des niveaux de charges de 30 à 33%, parce que les immeubles HQE (Haute qualité environnementale) et BBC (Bâtiment de basse consommation) permettent une économie substantielle. Il y a vraiment un saut générationnel qui fait que les entreprises recherchent des surfaces de bureaux neuves ou restructurées. Il est possible de remettre aux normes un immeuble ancien en faisant des travaux lourds et il n’y a pas assez d’offres pour répondre à cette demande.

Cela introduit des travers au niveau des prix des loyers. On entend souvent dire que l’on construit beaucoup trop de bureaux par rapport aux logements, or c’est une façon d’aborder les choses qui est un peu biaisée. Il ne s’agit pas d’augmenter le parc global de bureaux, il s’agit de permettre aux entreprises de s’installer dans un outil de production efficace. Il ne s’agit pas d’augmenter des surfaces qui viendraient se rajouter à d’autres. La grande question, c’est de savoir ce que l’on fait des bureaux qui sont devenus trop vieux pour être utilisés en bureaux.