La moitié des dossiers de crédits immobiliers comportent une faille juridique !

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Laurent de Badts, fondateur des Expertiseurs du Crédit : «On ne peut pas demander d’avoir toutes les compétences à quelqu’un qui fait de l’assurance-vie et de la vente de forfaits téléphoniques !»

La moitié des dossiers de crédit immobilier contiennent une erreur d’ordre juridique. Or, si l’un de ces crédits a été souscrit il y a moins de cinq ans, il est possible de le renégocier à la baisse avec sa banque… Pour la première fois en France, une société spécialisée dans l’information juridique, Les Expertiseurs du Crédit, propose d’analyser chaque dossier afin d’y déceler des failles éventuelles. Le service a été lancé il y a seulement trois mois et, selon ses fondateurs, le succès semble être au rendez-vous. Il apparaît que les banques ont intérêt à accepter une négociation à l’amiable afin d’éviter la voie judiciaire. En effet, la justice pourrait demander l’application du taux légal qui est de 0,04% en 2013. Laurent de Badts, fondateur des Expertiseurs du Crédit, répond aux questions de L’Hebdo-Bourseplus.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous opérez dans un domaine juridique peu connu, puisque vous proposez de relire le crédit immobilier. Or, dans la moitié des crédits déjà financés par les banques, il y a des erreurs qui permettent de les remettre en cause. Est-ce votre métier ?

Laurent de Badts : Les crédits immobiliers ont un formalisme qui est très strict. Le législateur a voulu protéger le consommateur sur l’achat le plus important d’une vie, celui d’un bien immobilier. Cette obligation consiste à donner une information à un consommateur afin de lui permettre de faire jouer la concurrence d’une manière simple : il s’agit de lui donner cette information, sans omettre aucun élément, en donnant des chiffres qui auront une rigueur et qui aboutiront à ce que l’on appelle la performance d’un crédit, qui devra être lisible, clair et surtout comparable. Depuis le mois de septembre, nous avons analysé un certain nombre de crédits et nous avons constaté que la moitié avaient une erreur de formalisme, ce qui permet de revenir vers sa banque en disant : «Vous avez faussé mon information avec des éléments qui n’étaient pas tout-à-fait exacts et je vous demande réparation». Nous préconisons d’entrer en négociation avec la banque. Simplement, en entrant en négociation, on indique au banquier que s’il refuse, dans le passé, et dans des cas comparables, il y a eu des sanctions très précises. La sanction portait sur la nullité des intérêts conventionnels qui sont substitués par le taux légal. Le taux légal est un taux sanction qui est émis tous les ans. Pour 2013, le taux légal est de 0,04%. Schématiquement, si vous avez un crédit de 3,5%, on annule le 3,5%, et on le remplace par le 0,04%. Mais ce n’est pas ce que nous recherchons. L’important, c’est d’être en position de force vis-à-vis de son banquier, en lui disant : «La faute est humaine, essayons de trouver une réparation intelligente…»


L’agence de province reçoit un contrat type du service juridique national, qui a quand même dû le bétonner… Comment se fait-il que la moitié de ces contrats de crédits puissent comporter une erreur ?

C’est vrai pour les conditions générales, elles sont ultra-blindées. Mais on trouve les erreurs dans la personnalisation du crédit. Je vais prendre un exemple simple. Vous passez par un courtier et ce courtier aura pris des frais de 800 euros. Il faut savoir que ces 800 euros doivent être intégrés dans le coût global du crédit, dans ce que l’on appelle le TEG. Si ces 800 euros ne sont pas indiqués, ce TEG est erroné, avec un pourcentage d’erreur assez important. Cela signifie que votre banquier vous a délivré une information qui vous a fait prendre une décision sur la base d’un TEG erroné. Nous n’allons pas trouver des problèmes sur les conditions générales, mais sur les conditions particulières, comme le fait d’avoir inséré des frais, ou sur le calcul de l’assurance décès… Pourquoi autant ? À un moment donné, le contrat a été émis par quelqu’un qui n’a pas forcément une compétence très pointue et qui ne consacre pas 100% de son temps à cela. On ne peut pas demander d’avoir toutes les compétences à quelqu’un qui fait de l’assurance-vie et de la vente de forfaits téléphoniques !