Y-aurait-il une bulle immobilière ?

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Les prix de l’immobilier sont fortement dépendants des niveaux des taux d’intérêt et des revenus des ménages et tout particulièrement des fameux primo-accédant, qui font le marché in-fine. Le volume des prêts accordés sont alimentés par ces deux facteurs ainsi que par les divers artifices d’incitation fiscale destinés à stimuler la demande. Alors, les prix peuvent-ils s’effondrer dans les beaux quartiers, à Paris et dans les villes et régions les plus chères ? Historiquement, le prix moyen d’acquis ion d’un bien immobilier représente en France en moyenne 2,8 années de revenus. En se basant sur un taux d’épargne actuel de 16%, cela nécessiterait 17,5 ans d’économies pour un primo-accédant.

Or, avec la montée continue des prix depuis plus de vingt ans, il faudrait en ce moment 4 ans et demi de revenus, c’est-à-dire 28 ans d’économie ! Sauf sur des régions et des niches spécifiques, globalement il y a une réelle déconnexion entre ce marché et la réalité économique des gens. Si, de plus, le revenu moyen viendrait à baisser dans les prochaines années pour des raisons économiques, la correction pourrait alors s’avérer sévère sur plusieurs années. 

Dans cette évolution, la masse des crédits distribués a pris une importance considérable du fait de la baisse continue des taux d’intérêt depuis 1995 qui s’est accélérée depuis le pic de 2008. Les banques se basent sur celui des emprunts d’état, les « OAT 10 ans » pour calculer ceux qu’elles accordent à leurs clients. Le graphique ci-contre montre cependant que depuis le début du mois de mai, ils ont amorcé une remontée à partir d’un plus de 1,6 % et se négocient actuellement autour de 2,45 %. Si cette tendance se prolonge encore quelques mois, on pourrait se rapprocher des 3% où se trouve actuellement la ligne de résistance du canal à très long terme.

Au niveau des taux de prêt hors assurances pratiqués par les établissements de crédit, on note clairement les répercutions de la hausse des taux des « OAT » à maturité de 10 ans sur les prix accordés aux particuliers. Néanmoins, cette réaction semble se tasser depuis quelques semaines en raison de l’extrême faiblesse de la demande. Une forte concurrence commence à s’installer comme le montre la faible réaction des taux les plus bas proposés actuellement. Alors, faites jouer la concurrence sur vos crédits !