Fisc plus taux d’intérêts : l’immobilier prend le chemin d’une forte baisse.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Le secteur de l’immobilier est artificiellement “tenu” en France par des artifices fiscaux (lois Méhaignerie, Borloo, Scellier, Duflot...)et par des aides “au locataire” qui ont pour effet de doper le prix des loyers. La bulle va éclater. L’augmentation des impôts et celledes taux d’intérêts vont déclencher un mouvement de rétro-pédalage de forte ampleur et rapide.

Immobilier : le krach est bien plus proche que ce que vous imaginez. Les Français ont « la maladie de la pierre ». Ils considèrent (à tort) que l’immobilier est une valeur sûre qui ne peut jamais baisser. Bien sûr, c’est totalement faux. Des baisses sont intervenues dans le passé, il va y en avoir encore dans un futur très proche avec notamment la remontée assez rapide et sensible des intérêts à long terme qui se constate déjà pour les émissions des obligations assimilables du Trésor (OAT) qui, à dix ans, sont passées de 2,37% de rendement lors de la dernière émission avant les vacances à 2,57% de rendement lors de la première émission, assez massive, d’il y a quelques jours. Les Etats-Unis aiment les statistiques et elles sont publiées régulièrement sur à peu près tout, sur l’immobilier particulièrement.

Chaque mois, il est constaté, au fur et à mesure des diverses publications, qu’il y a notamment celles de l’indice d’attractivité du marché immobilier (House Affordability Index). Cet indice utilise trois variables : le revenu médian du foyer aux Etats-Unis, le prix de la maison médiane dans le marché, les taux longs sur les prêts immobiliers. Il permet de sefaire une rapide opinion sur l’attrait ou, au contraire, sur la faible attractivité pour un investissement immobilier. L’indicateur américain laissait envisager, comme je l’ai écrit dans le livre « Immo Krach », publié en janvier 2006, qu’il fallait vendre en 2005 ou en 2006 pour racheter en 2011, 2012, au plus bas. Aujourd’hui, cet indicateur est neutre indiquant que ce marché se trouve à « l’équilibre ». 

Des prix (dans l’ancien) exagérés de 30% à 50% selon les zones.

En France, les statistiques sont différentes. Il n’y a pas vraiment d’indicateur sur le « revenu médian » ni sur « le bien médian » tel qu’il pourrait être acheté ou vendu en France. Les longues séries sur la valeur des actifs immobiliers en France, concernent l’immobilier en Ile-de-France, qui est un marché, ne l’oublions pas, supérieur à l’ensemble de la population belge. En se débrouillant avec les chiffres assez misérables de l’INSEE, (agence d’État ce qui veut tout dire), il est possible de se bâtir un indicateur qui peut ressembler à l’indice américain. Après la forte baisse de l’immobilier, commencée en 1992 et qui s’est achevée entre 1997 et 1998, surtout en Ile-de-France, il y a eu un indicateur très clair d’achats, avec des prix bas, vraiment bon marché, qui ne l’étaient plus dès 2001 – 2002 – 2003, la hausse ayant été par la suite une hausse exagérée à partir de 2007, avec une pause dans cette hausse entre 2008 et la fin de l’année 2010, et une remontée de fièvre très forte en 2012 et en 2013. L’indicateur de cherté immobilière est évident, les graphiques parlent d’eux-mêmes, sur l’ensemble des statistiques connues.

En France, au mieux les salaires stagnent et, plus vraisemblablement, depuis l’année 2012, baissent après impôts, une baisse du revenu disponible réellement, le matraquage étant écrasant. Un cycle mondial de hausse des taux a démarré aux Etats-Unis, et, il se propage en Europe au fur et à mesure où les risques principaux de la zone euro s’éloignent, ce qui retire le rôle de « borgne parmi les aveugles », qui était dévolu aux OAT françaises. Sans aucune vergogne, l’hebdomadaire « l’Express », qui a parmi ses principaux annonceurs un grand nombre de promoteurs immobiliers et de banques prêteuses, titrait dans son numéro 3242, publié le 21 août dernier : immobilier 2013, n’hésitez plus !. C’est grave, c’est suicidaire. En réalité, dans l’immobilier, c’est le signal d’alarme qu’il faut tirer. Dans la zone euro les prix de m’immobilier ont grimpé d’environ 15% entre 2000 et 2013. En Allemagne, ils ont reculé d’environ 10%. Aux Etats-Unis, de l’An 2000 à ce jour, ils sont tout juste stables. Même avec la forte bulle immobilière au Royaume-Uni, les prix ne sont que de 50% plus élevés actuellement par rapport à l’An 2000, avec une inflation supérieure face à celle de la France. En France, c’est +75% en treize ans, ce sont les prémices d’une bulle importante qui va éclater.