Immobilier : la baisse va s’accélérer.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Le taux moyen des prêts immobiliers accordés par les banques en mars 2013 est tombé à un plus bas historique de 3,07% l’an (inflation à 1%, taux réel de 2% l’an donc, avec croissance zéro des salaires), mais les prêts distribués (y compris des refinancements pour un tiers environ) sont en repli de 23% en année glissante. L’immobilier en France commence tout juste à vider ses excès. En mars, le prix moyen payé pour un logement était de 3,78 années de revenus pour les foyers emprunteurs, contre 2,5 années en moyenne sur trente ans, ce qui veut dire que la baisse des prix (devant nous) sera de 34% à revenus constants, de 40% si les revenus moyens reculent encore du fait de la fiscalité.

Immobilier : attachez vos ceintures ! Durant quelques jours, entre le 11 et le 14 avril 2013, se tiendra la Salon national de l’immobilier, à Paris, Porte de Versailles.Les promoteurs feront donc leur propagande habituelle ainsi que les professionnels liés l’immobilier qui clameront que la baisse vient de commencer leur sloganaccrocheur : « c’est le moment, il faut acheter de suite ». En réalité, avec les professionnels de l’immobilier c’est toujours le bon moment d’acheter. En fait, actuellement, ce n’est vraiment pas le moment d’acheter, même si les taux d’intérêts sont très bas, il n’y a pas d’inquiétude à avoir car ils resteront très bas pendant une périodeassez longue encore. La baisse vient de s’amorcer.

Elle sera forte, puissante, elle va secouer. Pour prendre une analogie, il faut se souvenir des parcs d’attractionscomme le « grand huit » du parc Astérix ou du « train de la mine » à Disneyland Paris. Au départ, une fois la crémaillère enclenchée, la montée commence et, la confiance est là. Ensuite, il y a une légère baisse puis une remontée qui emmène les occupants à un sommet plus élevé que le précédent. C’est le bonheur, la vue est magnifique mais, c’est aussi, le moment précis où tout se corse et c’est parti pour des loopings ! La vitesse s’accélère, la baisse devient forte, et, jusqu’au freinage et la fin du parcours, l’estomac a bien du mal à rester en place. C’est un peu ce genre de choses qui va se passer sur l’immobilier. 

La fausse reprise de 2010-2011 ne doit pas tromper.

Il y a eu un début de commencement de baisse en 2006 et en 2007. Pas partout mais, essentiellement à Paris, il a été inversé à la fin de 2008 du fait du cumul de la déduction des intérêts d’emprunts pour les primo-accédants, de la baisse des taux d’intérêts assez brutale et de plus, d’un petit mouvement de baisse qui avaient ramené les acheteurs dégoûtés de la Bourse sur le marché de l’immobilier, particulièrement à Paris, où l’on croit que rien ne baissera jamais alors que c’est faux, la période 1990 à 1997 l’a démontré. En 2012, les ventes ont reculé de 25% dans l’immobilier ancien et de 28% dans le neuf. Visiblement, les prix sont trop élevés et les transactions ne peuvent se faire. La pierre est considérée comme une « valeur refuge » mais, en fait, le plus souvent, les propriétaires constatent que la pierre doit être entretenue, les biens coûtent très cher à la détention à cause de l’ISF, des impôts locaux en hausse constante et des frais divers, les ravalements de façades, les tontes de pelouses, l’entretien extérieur.

La plupart des professionnels du secteur annoncent que les prix vont baisser de 5 à 15% pour que les transactions repartent. C’est faire fi, malheureusement pour eux, de l’aspect psychologique du marché immobilier, la baisse comme en Bourse amène la baisse. Aujourd’hui, en 2013, les transactions effectuées sont souvent obligatoires, rendues nécessaires par des successions, des mutations, des divorces. Le marché fait la prime à l’acheteur qui a du cash, qui peut signer rapidement, car les banques sont plus exigeantes, elles demandent au moins 15% d’apport personnel au lieu de prêter 100% de la somme comme il y a sept ans environ. Le nouveau propriétaire ne devant payer que les frais de notaire pratiquement à cette époque. En janvier 2012, le prêt à taux zéro a été supprimé en cas d’acquisition dans l’ancien. Cette mesure a fermé la porte de l’accession à la propriété à beaucoup de primo-accédants, qui sont, très souvent, dépourvus d’apport personnel, n’ayant pas non plus l’aide financière de leur famille trop modeste (parents, grands-parents).