Immobilier : cela va secouer.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Contrairement à une idée courante, l’immobilier ne va pas jusqu’au ciel. The Economist (un hebdomadaire réputé édité à Londres) estime que l’immobilier en France est très surcoté, bien que moins cher qu’au Royaume-Uni. Les acheteurs se mettent dans une position d’attente et les taux bas actuels n’empêchent pas que la correction des prix va intervenir, comme durant la période 1991-1998.Cette correction a déjà démarré en 2012 en province, la baisse va aussi intervenir à Paris en 2013.

En 2011, 103.000 logements ont été vendus et 858.200 transactions immobilières ont été effectuées dans l’ancien, en France. En 2012, il y a eu un gros effondrement à 80.000 dans le neuf du fait du resserrement du dispositif « Scellier » et à moins de 700.000 dans l’ancien (les chiffres ne sont pas encore définitifs) à cause de l’inquiétude des gens mais surtout de la cherté des prix. Au mieux, en 2013, la réduction des transactions va continuer, les prometteurs s’attendent à vendre entre 65.000 et 70.000 logements neufs environ, les notaires estiment qu’il y aura entre 500.000 et 600.000 ventes dans l’ancien, à peine plus de 600.000 si tout va bien ! Que se passe t-il ? Alors que les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas, aux alentours des 3% guère plus dans les taux fixes à quinze ans, le niveau des transactions est faible mais pas historiquement au plus bas, il faut le rappeler. La construction neuve qui avait connu une embellie au début des années 2000, culminant vers 466.000 logements neufs construits en 2007, s’est affaissée, en 2013, elle devrait atteindre à peine les 300.000 essentiellement dans le logement social, financé grâce aux encours du Livret A. 

À 200.000 unités près, c’est donc très éloigné de l’objectif gouvernemental de 500.000 constructions de logements neufs. C’est cette déficience de constructions de logements neufs, par politique conservatrice de beaucoup de villes qui refusent des immeubles de grande taille, qui a entraîné, avec en plus la raréfaction des terrains, cette baisse de nouvelles constructions, les dispositifs fiscaux qui avaient, artificiellement, dopé le rebond du début des années 2000, ne sont plus tenables dans le budget de l’État, et sont très peu attractifs comme le dispositif Duflot. Cela va donc durer. L’immobilier, c’est la plus grosse part du patrimoine des Français. La valeur des biens immobiliers actuellement détenus par l’ensemble de la population française est comprise entre 7.500 et 8.000 milliards d’euros, ce qui est peut-être un peu exagéré en tout cas pour certains biens situés à Paris complètement hors de prix surtout par rapport à la qualité intrinsèque desdits biens. Ce chiffre se compare à un peu plus des 3.000 milliards d’euros détenus dans des actifs liquides ou financiers (dont 350 milliard en Livret A et Livret de Développement Durable « LDD »), qu’il s’agisse de l’assurance-vie, des actions et d’autres actifs comptes à vue et comptes sur livret.

L’endettement des ménages est à sa limite supérieure.

Il n’y a pas que la Ministre, Madame Cécile Duflot qui estime qu’il faut pour relancer l’immobilier pour que les prix dans l’ancien baissent. Le simple bon sens permet de constater que c’est impossible de continuer l’accroissement spectaculaire du taux d’endettement des ménages par rapport au revenu disponible, qui est passé de 52,2% en 2000 à 83% en 2012. C’est une moyenne bien sûr, la situation des ménages en début d’acquisition peut être préoccupante, à la limite de l’insolvabilité, surtout si le chômage vient à les surprendre, touchant l’un des deux revenus il s’agit d’un couple ou si un événement de la vie, style divorce, les oblige à vendre dans les dix premières années de l’acquisition du bien, alors que très peu de capital a été remboursé, sur un emprunt qui est souvent contracté sur une durée supérieure à vingt ans. Il ne faut pas oublier que l’immobilier, ça va, ça vient. C’est vrai, aussi à Paris. Les prix ont fortement baissé entre le début des années 1990 et le point bas de 1998. La capacité d’achat pour une mensualité, hors assurances, de 1.500 euros sur vingt ans, avec 20.000 euros d’apport était de 79 mètres carrés, à Paris, en 1995, avec la baisse des prix, elle est montée à 90 mètres carrés en 1996, à 98 mètres carrés en 1997, à 107 mètres carrés (sommet), en 1998.

Elle était encore de 97 mètres carrés en 1999 et la forte montée des prix, malheureusement, l’a fait baisser à 33 mètres carrés seulement en 2011 et en 2012, c’est la preuve d’un excès flagrant à Paris et dans la région parisienne. En province, en prenant le même ratio, avec les mêmes mensualités et un apport identique, c’était 157 mètres carrés en 1995 à 184 mètres carrés en 1998 pour tomber à 106 mètres carrés en 2005, à un point bas de 76 mètres carrés en 2008, pour remonter, de façon assez stable depuis quatre ans, à 92 mètres carrés en 2012. L’exagération n’a donc pas été aussi forte, mais, le pouvoir d’achat des acquéreurs a diminué surtout à Paris. Il y a donc une survalorisation conséquente du prix de l’immobilier, il faudrait que les prix redescendent de 35 à 45% sur Paris (moins 50 à moins 60% sur les logements les moins bien, moins 15 à moins 25% sur les plus beaux logements), pour que les primo accédants puissent recouvrer une capacité d’achat ceux-ci ont un apport personnel modeste. Comme je l’avais souligné dans ma précédente étude, parue dans « l’Hebdo Bourse Plus » il y a quelques mois, dans un premier temps même si les prix stagnent les transactions qui baissent amènent une augmentation importante pour trouver un acquéreur, et les acheteurs potentiels commencent à prendre conscience, assez vite maintenant, de leur grande capacité de négociations.