Location saisonnière : le Sénat se bat pour garder les pouvoirs des maires ?

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Brigitte Devésa, sénatrice centriste des Bouches-du-Rhône : « Il faut pouvoir réguler sans attendre trois ans »

Le Sénat vient de rendre un avis paradoxal. Le projet de règlement européen sur le logement abordable obligerait les communes à justifier chaque restriction imposée aux propriétaires de meublés, et c’est précisément ce que la Haute Assemblée conteste. Rapporteure avec Ahmed Laouedj, Brigitte Devésa défend la boîte à outils des maires. Pour les propriétaires qui louent sur Airbnb, la lecture du texte de Bruxelles est beaucoup plus intéressante. La sénatrice présente l’avis comme une défense de la subsidiarité. Pour les propriétaires, il s’agit surtout de savoir qui pourra limiter l’usage de leur bien, et à quelles conditions. Aujourd’hui, c’est le maire qui décide. Depuis la loi Le Meur-Echaniz de novembre 2024, il peut soumettre tout nouveau meublé à autorisation, fixer des quotas, réserver des zones du PLU à la résidence principale et abaisser de 120 à 90 jours la durée de location d’une résidence principale. Les juges ont validé chacun de ces outils lorsqu’ils ont été attaqués. Paris a gagné 92 % des 177 procès engagés depuis janvier 2025 et encaissé 5 millions d’euros d’amendes. « La France dispose d’une politique structurée, avancée, qui fait à certains égards figure de modèle en Europe », se félicite Brigitte Devésa. Les propriétaires y voient plutôt une machine à sanctionner qui fonctionne à plein.

Le texte de la Commission retournerait la charge de la preuve, et c’est ce que le Sénat refuse. Une commune ne pourrait restreindre les meublés ou les résidences secondaires que dans une zone tendue définie par Bruxelles. Il faudrait qu’un logement moyen y coûte au moins huit années de revenu médian, avec un ratio en hausse sur dix ans, sauf s’il dépasse dix années. La commune devrait aussi prouver un « effet néfaste substantiel » sur trois ans et démontrer qu’aucune mesure moins restrictive ne suffirait. Chaque mesure serait limitée à cinq ans, puis réévaluée. « On priverait les États de la possibilité de réglementer de manière préventive, sans attendre que les problèmes soient visibles sur les trois années précédentes », proteste la sénatrice. Les seuils la choquent tout autant : « La Commission n’a jamais justifié ses seuils de huit et dix ans. Même en dessous, une collectivité peut avoir un besoin légitime d’agir. » Pour un propriétaire, ces exigences sont autant de garanties : la restriction devrait être justifiée par des chiffres, limitée dans le temps et proportionnée. C’est le principe même de la protection du droit de propriété contre l’arbitraire administratif.

Trois points du texte intéressent directement les loueurs. Le premier concerne la régulation hors zone tendue, qui disparaîtrait. Depuis novembre 2024, n’importe quelle commune peut instaurer le changement d’usage par délibération, y compris là où le marché n’est pas saturé. Le règlement européen l’interdirait. « Il empêcherait de réguler en dehors des zones tendues, alors que c’est le cas en France », regrette la sénatrice. Le deuxième point concerne les résidences principales, qui sortent du champ du texte. Le plafond de 120 jours, ou de 90 jours sur délibération, serait fragilisé. « C’est pourtant un outil essentiel contre la pénurie de logements », défend-elle. Le troisième point concerne l’échelle de mesure. Les données de la Commission seraient d’abord calculées par département. « Dans un même département, des villes touristiques saturées de résidences secondaires côtoient des communes rurales en excédent de logements », objecte Brigitte Devésa. Lissée à cette échelle, la tension disparaîtrait dans bien des stations, et les maires perdraient leur base légale. Le ministère du logement ne peut pas encore chiffrer combien de communes sortiraient des 3 697 aujourd’hui classées, car Bruxelles n’a toujours pas transmis ses données.

La sénatrice redoute aussi un effet que beaucoup de propriétaires attendent. « Ces nouvelles obligations, notamment statistiques, offriraient aux plateformes de nouveaux motifs pour contester les mesures », prévient-elle. Le même raisonnement vaut pour un particulier visé par un refus d’autorisation ou une amende : un dossier communal mal étayé deviendrait attaquable. Elle s’inquiète enfin de la charge de travail imposée aux mairies. « Les petites villes touristiques ne sont pas outillées pour répondre à des exigences administratives aussi lourdes. Certaines communes risquent de cesser de réguler. » Pour la sénatrice, le texte crée une asymétrie : « De nombreuses restrictions sont imposées aux autorités qui veulent réglementer, rien n’est imposé aux plateformes. » Cette asymétrie protège d’abord celui qui loue.

Il ne faut pas pour autant enterrer la réglementation française. Le texte européen comporte deux pièges, que le Sénat relève à juste titre. La Commission pourrait modifier les seuils et la méthode de calcul par actes délégués. Une règle favorable aux propriétaires aujourd’hui pourrait donc être durcie demain, sans contrôle des parlements nationaux. L’article 14, lui, épargne les mesures existantes mais autorise leur réexamen : « Une clause de sauvegarde insuffisante, qui crée de l’insécurité juridique », tranche la sénatrice. Les règles déjà en vigueur ne disparaîtront pas mécaniquement, et le reste du dispositif continue de se resserrer. Depuis le règlement européen de 2024 sur les locations de courte durée, entré en vigueur en mai 2026, les plateformes doivent transmettre leurs données de transactions aux autorités. L’enregistrement de chaque meublé deviendra obligatoire avec le téléservice national. Le rapprochement progressif avec les obligations de performance énergétique des locations classiques et la fiscalité durcie depuis 2024 continuent de s’appliquer. Bruxelles pourrait desserrer l’étau sur les autorisations, mais la surveillance, elle, ne se relâche pas. Pour les propriétaires, la bataille se jouera dans les mois qui viennent, au Conseil et au Parlement européen, sur un point précis : qui devra prouver la pénurie de logements, le maire ou le loueur.