Airbnb : le tourisme prend le pas sur le logement traditionnel.

IMMOBILIER

En Île-de-France, le nombre de logements proposés sur Airbnb plus de 120 jours par an a doublé depuis 2019. Malgré le durcissement de la réglementation, les propriétaires continuent de privilégier la location touristique, dont les revenus potentiels restent attractifs. Derrière cette évolution se dessine une transformation du marché locatif : le logement devient un actif exploité en fonction de sa rentabilité plutôt que de sa vocation résidentielle. La réglementation française a beau se durcir, Airbnb poursuit son implantation dans le paysage immobilier francilien. Selon une étude de l’Institut Paris Région publiée le 4 novembre 2026, à partir des données d’AirDNA, 52 900 annonces ont enregistré plus de 120 journées de location en 2025, soit deux fois plus qu’en 2019. Elles représentent désormais 38 % des 139 400 annonces actives recensées dans la région. À Paris, le phénomène est encore plus marqué : plus de 29 000 annonces franchissent ce seuil, soit 10 000 supplémentaires en deux ans. Ces logements concentrent 72 % des nuitées réservées dans la capitale.

Il faut toutefois se garder d'une confusion entretenue par l'expression « location à l'année ». Un appartement occupé 150 nuits par une succession de visiteurs ne constitue pas une location de longue durée. Il s'agit bien d'une exploitation touristique régulière, qui peut détourner un bien du marché résidentiel traditionnel. C'est précisément ce que révèle l'étude : la location occasionnelle, imaginée à l'origine comme un complément de revenus pour les particuliers, cède progressivement du terrain à une activité beaucoup plus professionnelle. L'explication est d'abord économique. Pour un propriétaire disposant d'un appartement bien situé, l'arbitrage ne se résume plus au montant du loyer mensuel. Il intègre le revenu net par nuitée, le taux d'occupation, les coûts de gestion, la fiscalité et le risque d'immobilisation du capital. La location touristique permet de réviser fréquemment les tarifs et de profiter immédiatement des périodes de forte demande, là où le bail résidentiel privilégie la stabilité des flux.

Les chiffres illustrent cette capacité de valorisation. À Paris, le tarif médian des meublés touristiques est passé de 39 euros par nuit et par personne en juin 2019 à 56,50 euros en juin 2026, soit une progression de 43,8 %. Dans l'ensemble de l'Île-de-France, la hausse atteint 23 %. Plus révélateur encore, les nuitées réservées dans la région ont atteint 16,7 millions en 2025, dépassant les quelque 16 millions enregistrées pendant l'année olympique de 2024. Le tourisme francilien a donc absorbé une offre devenue considérable sans provoquer l'effondrement des prix que certains anticipaient. Cela ne signifie pas que le rendement net des propriétaires ait progressé dans les mêmes proportions. Commissions des plateformes, conciergerie, entretien, vacance locative, fiscalité et charges de copropriété réduisent sensiblement l'écart avec une location classique. Un appartement loué ponctuellement à un tarif élevé peut rapporter moins qu'un logement occupé douze mois par un locataire solvable. Le véritable indicateur reste le rendement net après charges et impôts, rapporté à la valeur du bien. Or l'étude ne fournit pas de comparaison exhaustive entre ces deux stratégies.

Depuis le 1er janvier 2025, la capitale limite à 90 jours par an la location touristique d'une résidence principale, contre 120 auparavant. Les résidences secondaires destinées à cette activité sont soumises à une autorisation de changement d'usage, avec des obligations de compensation particulièrement contraignantes. Les sanctions peuvent atteindre 100 000 euros en cas de transformation irrégulière d'un logement. La loi Le Meur de novembre 2024 a également réduit certains avantages fiscaux des meublés touristiques et renforcé les exigences environnementales. L'effet sur le marché apparaît néanmoins limité à ce stade. Certes, le nombre total d'annonces franciliennes a reculé de 17 % entre 2024 et 2025.

Mais cette diminution s'explique largement par la disparition des offres occasionnelles apparues pendant les Jeux olympiques. Comparé à 2023, le parc reste supérieur de 24 %. Les logements exploités régulièrement, eux, continuent de progresser. L'Institut Paris Région relève que la moitié des annonces parisiennes dépassent désormais 90 nuitées annuelles, ce qui justifie des vérifications, sans constituer une preuve d'infraction : le plafond ne concerne pas indistinctement toutes les catégories de logements. Airbnb conteste d'ailleurs les chiffres et les conclusions de l'étude. Cette évolution révèle une difficulté plus profonde du marché parisien. Dans une capitale où l'offre locative traditionnelle demeure insuffisante, la concurrence s'intensifie entre plusieurs usages du même patrimoine : résidence principale, location meublée classique, hébergement touristique ou occupation temporaire. La valeur d'un appartement ne dépend plus seulement de sa surface et de son emplacement, mais également des possibilités légales de son exploitation.

Le véritable enjeu n'est donc pas de savoir si Airbnb continuera de séduire les propriétaires. Les chiffres montrent que cette activité dispose encore d'une clientèle importante. Il est plutôt de déterminer jusqu'où les collectivités pourront modifier les arbitrages des investisseurs sans compromettre l'attractivité touristique de leurs territoires. Car, à Paris comme ailleurs, la rareté des logements entretient la valorisation patrimoniale tout en rendant l'accès au marché toujours plus difficile pour ceux qui souhaitent simplement y habiter.