Immobilier d'entreprise : les acheteurs publient enfin leur liste de courses.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Frédéric Ciuntu, président de l’ADI : « Il ne s’agit plus seulement de gérer un centre de coût »

À l’occasion de ses trente ans, l’Association des Directeurs Immobiliers publie une étude qui ressemble à un appel d’offres déguisé. Usages, data, climat : les grands donneurs d’ordre du tertiaire disent au marché ce qu’ils paieront, et surtout ce qu’ils ne paieront pas. Avec plus de 420 adhérents, l’association revendique 322 millions de mètres carrés gérés en France et à l’international, soit le tiers du parc tertiaire français. Quand ces acheteurs publient leurs priorités, promoteurs, foncières, exploitants et éditeurs de logiciels ont tout intérêt à lire attentivement. Barbara Kiraly, déléguée générale de l’association, ne cache pas l’objectif : l’étude doit peser sur « la commande et les cahiers des charges ». « Dans un contexte économique contraint, il s’agit d’un outil pratique qui indique clairement ce que les Directeurs Immobiliers achèteront demain », assume-t-elle. Le message aux fournisseurs est limpide : l’innovation qui ne s’inscrit pas dans cette grille risque de rester sans client.

Premier chantier, celui des usages. 81 % des directeurs immobiliers interrogés le citent comme la transformation qui a le plus marqué leur fonction en trente ans, et 44 % estiment qu’il reste à définir les prochains modes d’occupation des bureaux. Ils arrivent en tête des enjeux de la décennie. Le flex-office et le travail hybride sont désormais en place. Il faut maintenant justifier chaque mètre carré conservé. Les entreprises attendent du marché des immeubles mixtes et multifonctionnels (73 %), davantage de services aux occupants (58 %), une meilleure articulation entre bureau et télétravail (44 %) et une mesure de l’occupation réelle par la donnée (40 %). Ce dernier point mérite l’attention des bailleurs : un locataire qui compte précisément ses postes vides arrive à la renégociation avec des arguments chiffrés pour rendre des surfaces. L’immeuble monofonctionnel, sans services ni espaces collectifs, part avec un handicap. Un directeur immobilier décrit la méthode suivie dans son groupe : « Nous avons développé une approche de co-conception impliquant activement les collaborateurs dans les réflexions sur les évolutions des bureaux. »

Deuxième chantier, la data et l’intelligence artificielle. C’est le grand retard de la profession : seuls 15 % des sondés estiment que la digitalisation a marqué leur métier depuis trente ans. Le sujet arrive pourtant en deuxième position des enjeux à dix ans, avec 43 % des réponses. Les attentes restent concrètes. Les directions immobilières veulent automatiser les processus et les tâches administratives (82 %) et piloter intelligemment leurs bâtiments, de la gestion de l’énergie à la maintenance prédictive en passant par l’arbitrage des portefeuilles (73 %). Mais seul un tiers des répondants juge son organisation suffisamment mature sur ces sujets. Cet écart ouvre un marché au conseil et à l’intégration, plus qu’aux démonstrations technologiques sans lendemain. Un adhérent résume ce que la donnée a changé dans son groupe : « L’exploitation de la donnée a permis le passage d’une vision granulaire par actif à une vision agrégée et financière du parc immobilier. » Autrement dit, la base de données immobilière devient un outil de direction financière avant d’être un outil d’exploitation.

C’est sur les critères d’achat que l’étude devient la plus révélatrice. Pour retenir une solution, le coût arrive très largement en tête (66 %). Viennent ensuite la compatibilité avec l’existant (47 %), puis les ressources internes à mobiliser (39 %). L’impact environnemental ou la réduction des risques ne vient qu’au quatrième rang (38 %). Dans le classement des enjeux futurs, la résilience climatique (32 %) et la décarbonation profonde des portefeuilles (27 %) ferment la marche. Le décalage avec les discours RSE des grands groupes est net : la contrainte budgétaire l’emporte sur l’ambition carbone. Un directeur immobilier propose d’ailleurs de lever cette contradiction par le modèle économique, en suggérant d’« intégrer la monétisation du carbone, les bénéfices induits et la gestion des risques dans le modèle économique de l’immobilier ». Tant que la tonne de CO2 évitée ne pèsera pas dans la valeur d’un actif, les arbitrages se feront sur la facture.

Pour Frédéric Ciuntu, président de l’ADI, ces arbitrages traduisent l’élargissement de la fonction. « En trente ans, le métier a changé de dimension. Il ne s’agit plus seulement de gérer un centre de coût : le Directeur Immobilier est devenu l’interface entre la Direction générale, les finances, les RH, la RSE, la DSI et les opérations ». Il en définit lui-même la mission : « Déterminer quelles transformations peuvent réellement être financées et déployées. » Cette formule fixe la règle pour le marché : un projet doit d’abord passer le contrôle de gestion.