Grand Paris : l'OAT fixe désormais le prix de la pierre.

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Les Notaires du Grand Paris recensent 33 660 ventes de logements anciens entre juin et août, 2 % de moins qu’un an plus tôt. Le chiffre serait anodin s’il ne refermait la parenthèse du printemps, quand le deuxième trimestre affichait encore 10 % de hausse. Les prix glissent sans rompre : 6 170 euros le mètre carré pour un appartement francilien (- 0,7 %), 9 590 euros à Paris (- 0,5 %), 323 900 euros pour une maison (- 1,6 %). Rapporté à une inflation qui a repris des couleurs, ce repli nominal masque une correction réelle plus franche, de celles que les vendeurs ne lisent jamais dans leurs annonces. On répète que les maisons résistent mieux. Les actes disent l’inverse : volumes en baisse de 5 %, prix plus entamés que ceux des appartements.

L’essentiel se joue sur le marché obligataire. L’OAT à dix ans a franchi les 4 % cet été, du jamais-vu depuis 2008, quand les banques prêtaient encore autour de 3,40 % sur vingt ans en septembre. Cette anomalie, un crédit à l’habitat moins cher que la signature de l’État, ne survivra pas à la compression des marges : les barèmes filent vers 4 %, seuil au-delà duquel Meilleurtaux estime qu’un emprunteur sur cinq serait exclu. Les notaires doutent qu’une baisse modérée des prix suffise ; ils ont raison, quelques points de prix ne compensent pas, à mensualité constante, cinquante points de base.

Reste l’argument du cash, brandi un peu vite. L’acquéreur comptant négocie certes 4,6 % en banlieue et 3,2 % à Paris, face à une offre qui progresse de 9 % quand la demande stagne. Mais il arbitre contre une OAT à plus de 4 %, sans droits de mutation ni vacance, alors que le rendement locatif brut parisien dépasse rarement 3,5 %. Tant que la prime de risque de la pierre reste négative, la patience demeure la meilleure position. Le point d’entrée se dessinera plutôt au printemps 2027, lorsque les vendeurs contraints, successions, divorces, mutations, auront fait le travail que les taux n’ont pas encore achevé.