Le baromètre qui met les vendeurs parisiens face à leurs prétentions.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Thomas Zimmermann, co-fondateur de Share Agent : « Une annonce de vente sur deux est affichée plus de 10 % au-dessus de son prix de vente probable »

Les taux de crédit tiennent à 3,40 %, la BCE a remonté les siens d’un quart de point en septembre, et à Paris beaucoup de propriétaires vendent encore au prix qu’ils espèrent. Share Agent, éditeur d’un outil d’estimation pour agents immobiliers, a passé au crible 45 315 annonces parisiennes. Son co-fondateur défend une mesure inédite, sans en cacher les angles morts.

Ce baromètre ne compte pas les annonces. Chaque bien en vente dans la capitale reçoit un « prix de vente probable », calculé par l’algorithme maison à partir de la description de l’annonce et calé sur les transactions réelles de la base DVF de l’administration fiscale. On compare ensuite ce prix au prix affiché.

« Les volumes d’annonces et les baisses de prix, tout le monde peut les compter, explique Thomas Zimmermann. Ce que nous ajoutons, c’est un prix de vente probable pour chaque annonce, et donc la distance entre ce que demande le vendeur et ce que le bien devrait se vendre. » Sur la semaine du 26 octobre, l’écart médian atteint + 10,3 %. La moitié des annonces dépasse + 10 %, et seulement 14,4 % sont affichées plus de 10 % sous leur valeur estimée. Ce chiffre demande de la prudence : il inclut la marge de négociation, et le modèle est celui de l’entreprise qui le publie. Le co-fondateur le reconnaît sans détour en évoquant la limite de son outil : on mesure « des prix demandés, pas des ventes ».

Le détail est plus parlant que la moyenne. Entre 300 000 euros et un million, le cœur du marché des familles et des primo-accédants, l’écart médian monte à + 12,4 % puis + 12,6 %, avec plus de 55 % des annonces au-dessus de + 10 %. Au-delà d’un million, il retombe à + 4,1 %, et un quart des biens est affiché en dessous de leur prix probable. La carte confirme cette fracture. Le 8e (+ 2,9 %) et le 16e (+ 4,7 %) paraissent raisonnables, alors que le 20e et le 3e culminent à + 13,8 %. Deux lectures sont possibles. Soit les vendeurs du haut de gamme, mieux conseillés, sont plus lucides. Soit l’algorithme valorise mal des biens d’exception que les ventes passées de DVF décrivent mal.

Il faudra donc plusieurs éditions pour faire la part des choses. Ce sont les petites surfaces qui creusent le plus l’écart. Les studios sont affichés en médiane à + 15,2 % au-dessus de leur prix probable, les deux-pièces à + 14,2 %, contre + 1,8 % pour les quatre-pièces et plus. C’est sur ce segment que la solvabilité des acheteurs est la plus tendue, que l’apport compte le plus et que chaque dixième de point de taux pèse sur la mensualité.