Des bureaux aux résidences étudiantes.

IMMOBILIER

La reconversion du tertiaire attire des capitaux en quête de revenus résidentiels. Mais entre la décote d’un bureau vacant et la valorisation d’une résidence exploitée, il faut financer des travaux, obtenir des droits et traverser plusieurs années d’incertitude. Le logement étudiant offre un débouché crédible. Le livre blanc publié en octobre par le groupe SCET HTC, avec notamment BPCE, Icade, Gecina, Ofi Invest et SFL, rappelle le poids économique du tertiaire : quelque huit millions de salariés et un parc estimé à 173 millions de mètres carrés. Ce travail mérite lecture, à condition de garder à l’esprit sa provenance. Ses contributeurs détiennent, financent ou conseillent les actifs dont ils défendent l’utilité.

L’erreur serait de confondre l’utilité collective du bureau avec la valeur de chaque immeuble. L’enquête Ifop réalisée pour Gecina auprès de 502 dirigeants d’entreprises de cinquante salariés et plus est, à cet égard, instructive : 74 % anticipent un écart croissant entre les bureaux les mieux situés et équipés et les surfaces standards. Seuls 9 % citent la réduction des mètres carrés pour diminuer les coûts. Ce sont des intentions déclarées, nullement des engagements locatifs. Elles décrivent néanmoins une sélection plus sévère des actifs.

L’ancienneté appelle la même prudence. Que 60 % du parc tertiaire francilien ait plus de vingt-cinq ans, comme le rappelle Icade, signale un besoin de travaux ; cela ne constitue pas un inventaire d’immeubles condamnés. Une adresse centrale se restructure. Un bâtiment plus récent, mal desservi et entouré de parkings, peut avoir perdu l’essentiel de son attrait. L’obsolescence se mesure au coût nécessaire pour retrouver un utilisateur, rapporté au revenu qu’il acceptera de payer. La conversion devient intéressante lorsque cette remise à niveau tertiaire détruit davantage de valeur qu’un changement de destination. Encore faut-il que le nouvel usage soit pertinent.

Knight Frank relève que les territoires concentrant la vacance ne sont pas nécessairement ceux où les transformations sont les plus nombreuses. Les 184 000 mètres carrés autorisés à être convertis en logements en 2024, contre une moyenne décennale de 85 000, témoignent d’une accélération. Pourquoi le logement étudiant ? Parce que les capitaux s’y présentent encore. Dans son bilan du 20 octobre, CBRE chiffre à près de 510 millions d’euros les investissements réalisés sur ce segment depuis janvier. Le montant est inférieur de moitié à celui de la période comparable de 2025, gonflée par trois cessions de portefeuilles, mais le nombre d’opérations unitaires progresse fortement.

Les opérations récentes montrent d’ailleurs une réalité plus complexe que la simple transformation d’un plateau en studios. En septembre, DeA Capital Real Estate, Invesco Real Estate et la Banque des Territoires ont annoncé l’acquisition de deux anciens immeubles de bureaux à Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt, pour environ 550 lits, avec une exploitation confiée à Camplus et une ouverture attendue en 2028. À Issy, le bâtiment doit être démoli puis reconstruit. La reconversion concerne ici le site autant que le bâti. Cette distinction commande l’analyse financière. Une cession des murs à un institutionnel, adossée à un bail d’exploitation, ne porte pas le même risque qu’une détention associant immobilier et activité.

Dans le premier cas, il faut examiner la capacité de l’exploitant à servir son loyer, ses garanties et la répartition des travaux. Dans le second, l’investisseur reste directement exposé au remplissage, aux coûts de personnel, aux services et au renouvellement des équipements. La pénurie de logements ne rend pas les étudiants solvables à n’importe quel tarif. Un loyer immobilier trop ambitieux finit par fragiliser celui qui doit le payer. Le logement étudiant peut ainsi offrir une seconde vie à certains actifs tertiaires.