La gestion locative face aux impayés et les problématiques de performance énergétique.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Loyers fragilisés, travaux à anticiper : les bailleurs face à une double contrainte

La sécurité du revenu locatif dépend autant de la solvabilité de l’occupant que de la capacité du propriétaire à maintenir son logement sur le marché. Un baromètre portant sur des portefeuilles d’agences immobilières éclaire ces deux risques. Pour un propriétaire bailleur, les difficultés se présentent rarement dans le bon ordre. Un retard de paiement survient alors que les charges de copropriété augmentent ou qu’un devis de rénovation attend une décision. Le revenu se dérobe au moment où il faudrait investir. Cette rencontre entre risque locatif et dépenses immobilières constitue l’une des tensions de la période : conserver un logement durablement louable suppose de disposer d’une trésorerie que l’impayé peut précisément affaiblir.

Le baromètre publié le 27 octobre par Rivage, éditeur de logiciels de gestion immobilière, apporte un éclairage sur cette situation. À partir de 6 577 baux actifs suivis par des agences clientes, il relève que 3,4 % présentent un impayé d’au moins un mois de loyer, charges comprises. La définition retenue exige également qu’un dossier soit ouvert depuis plus d’un mois. Le montant médian de la dette atteint 1 998 euros. Rapportée au loyer de chaque bail, elle représente en médiane 2,9 mensualités. À ce stade, le rattrapage exige davantage qu’un simple décalage de paiement : le locataire doit régler son échéance courante tout en apurant les précédentes. Pour le bailleur, les charges, la fiscalité et les éventuelles mensualités d’emprunt continuent de courir. Les écarts observés entre locations meublées et locations vides sont faibles : respectivement 3 % et 2,9 % de baux en impayé. Ces données ne permettent donc pas de présenter le meublé comme une protection particulière contre le défaut de paiement. Les résultats locaux - 3,6 % à Marseille et 2,8 % à Paris - appellent davantage encore à la prudence.


Des procédures qui révèlent la difficulté à sortir de l’impayé.

Parmi les dossiers dont le recouvrement est suivi sur la plateforme, 37 % ont atteint le stade de la mise en demeure, de la déclaration à l’assurance loyers impayés ou du contentieux. Ce regroupement recouvre des situations différentes. Une déclaration à l’assureur ne signifie pas qu’un juge a été saisi ; elle indique néanmoins que le dossier réclame un traitement formalisé, avec des délais et des justificatifs à respecter. Alex Chauvin, cofondateur de Rivage, insiste sur l’intérêt d’« un retard de loyer repéré dès le premier jour ». L’observation vaut au-delà de l’outil utilisé. Une prise de contact rapide permet de distinguer un incident administratif, une difficulté temporaire et une dégradation durable de la situation financière. La réponse ne sera pas la même. Attendre plusieurs échéances réduit, dans tous les cas, les possibilités de règlement amiable.

À l’échelle nationale, la Chambre nationale des commissaires de justice recense 175 000 commandements de payer et 30 500 expulsions sur décision de justice en 2025. Ces chiffres ne doivent pas être rapprochés comme les étapes successives d’une même série de dossiers : les procédures s’étalent dans le temps, avec des délais variables selon les juridictions. Ils témoignent néanmoins de situations qui, pour des dizaines de milliers de ménages, n’ont pas trouvé d’issue avant l’exécution de la décision. L’impayé pose une difficulté qui dépasse le recouvrement. Un propriétaire cherche à retrouver son revenu ; un locataire fragilisé doit pouvoir rétablir son budget ou accéder à un logement moins coûteux. Lorsque cette seconde possibilité manque, le dossier risque de s’enliser. La qualité du suivi peut prévenir des retards inutiles, elle ne crée ni ressources supplémentaires pour le ménage ni solution de relogement.