Immobilier : le prix de la visibilité.

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En réclamant une grande loi du logement pour 2027, Orpi pose une question que les investisseurs connaissent bien : combien coûte une règle qui risque de changer demain ? Le réseau souhaite stabiliser pendant au moins cinq ans la fiscalité, la location, l’accession et l’urbanisme. Cinq ans, c’est peu pour immobiliser un capital dans la pierre ; ce serait déjà appréciable pour établir un compte d’exploitation. L’incertitude réglementaire appelle une prime de risque : elle relève le rendement exigé, pèse sur les prix acceptables et encourage l’attentisme.

L’objectif de 450 000 logements par an mérite toutefois d’être lu avec précision : Orpi additionne construction et mobilisation du parc existant. Ce n’est donc pas un programme de 450 000 logements neufs. La distinction compte, car transformer des bureaux ou remettre un appartement en location n’engage ni les mêmes capitaux ni les mêmes délais. Surtout, une disponibilité théorique ne fait pas une offre économiquement viable. L’emplacement, le coût des travaux et le loyer supportable décident du résultat. On ne résout pas une pénurie locale en additionnant des mètres carrés à l’échelle nationale.

Ramener les projets de sept à trois ans, selon l’ambition du réseau, aurait une portée financière considérable. Le délai de sept ans reste une estimation professionnelle, non une durée uniforme. Mais quatre années de portage évitées peuvent rendre une opération finançable sans relever son prix de sortie. Encore faut-il que le guichet unique raccourcisse réellement l’instruction : il ne supprimera ni les difficultés foncières ni l’absence d’acquéreurs solvables. La simplification vaut par les délais qu’elle retranche, assez peu par les formulaires qu’elle rebaptise.

Quant à l’amortissement annuel de 4 % demandé dans le neuf comme dans l’ancien, en location nue ou meublée, son intérêt dépendra de l’assiette, des plafonds et du traitement à la revente. Une incitation trop généreuse peut aussi se retrouver dans le prix réclamé par le vendeur. Pour le bailleur, l’arbitrage reste donc exigeant : acheter sur un revenu locatif net crédible, provisionner les travaux et conserver une marge face au coût du crédit. La réforme éventuelle doit améliorer une opération solide ; elle ne devrait jamais servir à justifier un prix excessif.