La Défense : bascule ou mutation ? Le premier quartier d'affaires européen face à la transformation de son modèle historique.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Raphaël Amouretti, président de Catella : « Ce gisement ouvre une opportunité réelle de diversification des usages »

La Défense attire encore des entreprises, mais une partie de ses tours attend une nouvelle destination. Ces deux réalités, souvent présentées comme contradictoires, dessinent plutôt un marché à deux vitesses. Dans sa nouvelle étude, Catella identifie près de 900 000 m² de bureaux susceptibles de changer d’usage dans le quartier d’affaires et ses zones d’influence. Pour Raphaël Amouretti, président de Catella, cette situation constitue une possibilité de recomposer le territoire : « La Défense dispose d’une réserve foncière rare pour un territoire aussi dense. » Il faut comprendre ici un potentiel de transformation du bâti, et non des terrains disponibles pour construire.

Selon l’étude, La Défense a capté en moyenne 8 % de la demande placée de bureaux en Île-de-France au cours des vingt-cinq dernières années, une proportion portée à 9 % depuis 2021. Le quartier conserve donc sa place dans les choix d’implantation des entreprises. Cette part de marché ne renseigne toutefois ni sur le volume global des transactions franciliennes ni sur le taux d’occupation des immeubles. Un territoire peut résister relativement à ses concurrents tout en souffrant d’un excès d’offre. C’est précisément ce qui rend insuffisant un jugement global sur « le déclin » ou « le rebond » de La Défense.

Autre signe de résistance : en 2025, près des trois quarts des nouvelles implantations proviennent, d’après Catella, d’entreprises extérieures au territoire. Le quartier ne vit donc pas uniquement des déménagements de ses occupants historiques. Sa desserte demeure un avantage déterminant : 87 % des visiteurs utilisent les transports en commun. Pour un employeur, cette accessibilité élargit le bassin de recrutement et facilite les déplacements des salariés. Mais elle ne dispense plus de proposer un immeuble adapté aux usages et aux budgets. La qualité du quartier et celle de chaque bâtiment doivent désormais s’apprécier séparément.

C’est à l’échelle des actifs que se situe le principal enjeu. Sur les quelque 900 000 m² de grandes surfaces de seconde main identifiées comme mutables à court ou moyen terme, 816 000 m² se trouvent dans le quartier d’affaires lui-même. L’étude recense notamment 550 000 m² dans quatorze bâtiments entièrement vides, dont cinq dépassent chacun 50 000 m². De telles dimensions permettent d’envisager des opérations importantes, mais elles concentrent aussi les difficultés. Une tour conçue pour accueillir des plateaux de bureaux ne devient pas un ensemble de logements par un simple changement d’enseigne. La profondeur des espaces, l’éclairage naturel, les circulations et les équipements techniques déterminent largement la faisabilité du projet.

« Ce gisement ouvre une opportunité réelle de diversification des usages », souligne Raphaël Amouretti. Plusieurs réalisations donnent corps à cette perspective. L’ancien immeuble de bureaux Le Guillaumet est devenu la résidence étudiante Lilo ; à Puteaux, la tour Litwin accueille l’hôtel Mama Shelter. Au Triangle de l’Arche, le projet porté par MACSF prévoit une transformation partielle, avec environ 9 000 m² destinés à l’hôtellerie et le maintien de bureaux. Ces exemples montrent qu’il existe plusieurs voies de reconversion. Le logement étudiant, l’hôtel ou l’enseignement supérieur répondent à des besoins différents et peuvent contribuer à faire vivre le quartier au-delà des horaires de bureau. Ils ne constituent pas, pour autant, des débouchés interchangeables pour tous les bâtiments.