Hôtels parisiens : la rareté ne dispense pas de compter.

IMMOBILIER

Paris manque-t-il d’hôtels ou d’hôtels au bon prix ? Laurent Viollet, associé du cabinet LVA, défend la thèse d’une offre structurellement insuffisante. Avec un taux d’occupation proche de 80 % en 2025, selon les données Insee reprises par Coach Omnium, la capitale dispose d’un solide pouvoir de fixation des prix. Mais la tension n’est pas uniforme : la montée en gamme raréfie l’offre économique, tandis que de nouveaux projets ciblent une clientèle aisée. La rareté foncière protège l’emplacement ; elle ne garantit ni le remplissage futur ni le rendement du capital engagé. Le partage de cette rente se joue dans le bail.

Actualisée en 2016, la méthode hôtelière retient des tarifs praticables, corrigés notamment de l’occupation et des commissions de réservation. Laurent Viollet évoque une charge locative généralement comprise entre 10 et 12 % du chiffre d’affaires, parfois 15 à 16 %. Ces ratios ne valent pas brevet de solvabilité. Salaires, distribution, entretien : un revenu par chambre flatteur peut laisser une trésorerie médiocre. Capitaliser un loyer ambitieux revient alors à valoriser une créance sur une marge fragile.

Réunir murs et fonds permet de maîtriser les travaux, le positionnement et la sortie. Encore faut-il payer la reprise : sauf exception légale, le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d’éviction. S’y ajoutent rénovation, fermeture éventuelle et portage financier. Une prime à la revente n’est pas un bénéfice net ; le calendrier peut en absorber une bonne part. Quant au seuil des quarante chambres recherché par certains acquéreurs, il traduit une quête d’économies d’échelle, non une frontière universelle de rentabilité.

Une petite adresse différenciée peut défendre ses prix ; un établissement plus vaste peut acheter trop cher son occupation. Pour l’investisseur, l’arbitrage consiste à comparer le rendement après travaux et dette d’une exploitation conservée avec le produit net d’une cession ou d’une reconversion réalisable. À Paris aussi, mieux vaut acheter une capacité bénéficiaire démontrée qu’une pénurie déjà intégralement facturée.