Fiscalité des résidences secondaires.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Benoît Galy, fondateur de Green-Acres : « Près d'un million de réclamations, c'est le signal d'une anomalie fiscale corrigée par les contribuables eux-mêmes. »

Benoît Galy, fondateur et dirigeant du portail immobilier Green-Acres, met en lumière les erreurs d’imposition qui ont frappé les résidences secondaires et leur coût pour l’État. Son analyse fait ressortir un paradoxe : les montants réclamés diminuent, tandis que davantage de communes appliquent une majoration.

Une facture fiscale peut baisser sans que les contribuables bénéficient d’un allègement comparable. C’est toute la difficulté de lecture des chiffres présentés par Green-Acres : entre 2024 et 2025, le montant total mis en recouvrement au titre de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires recule de 19,3 %, mais le montant moyen par avis ne diminue que de 1,2 %. Derrière cette différence, le portail immobilier voit surtout la correction d’erreurs qui avaient conduit à taxer des logements indûment considérés comme des résidences secondaires. « Près d'un million de réclamations, c'est le signal d'une anomalie fiscale corrigée par les contribuables eux-mêmes », estime Benoît Galy. Le chiffre avancé est précisément de 906 202 réclamations contentieuses pour la campagne 2023. Il mesure l’ampleur de la contestation, même s’il ne constitue pas, à lui seul, un décompte des erreurs reconnues.

À l’origine du problème, le rapprochement entre les déclarations de revenus et les informations du service « Gérer mes biens immobiliers ». Lorsque les renseignements sur l’occupation d’un logement manquaient ou ne concordaient pas, celui-ci pouvait être considéré comme une résidence secondaire. La conséquence était très concrète : recevoir un avis d’imposition, puis devoir faire reconnaître que le logement n’entrait pas dans cette catégorie. Green-Acres, qui s’appuie notamment sur les travaux de la Cour des comptes, chiffre à près de 1,8 milliard d’euros les dégrèvements concernant les résidences secondaires pour les campagnes 2023 et 2024. Il s’agit d’impositions annulées ou réduites, dont la charge revient à l’État. Les recettes correspondantes sont restées acquises aux communes : la correction pour le contribuable n’a donc pas entraîné une restitution équivalente par les collectivités.

Les données de 2025 traduiraient un retour à une situation plus normale. D’après les fichiers fiscaux retraités par Green-Acres, le nombre d’avis passe de 3,40 millions à 2,78 millions en un an, tandis que les montants mis en recouvrement reviennent de 3,906 à 3,151 milliards d’euros. L’essentiel du recul tient ainsi à la diminution du nombre d’avis, bien davantage qu’à celle de la facture moyenne. Pour un propriétaire qui reste imposé, la nuance compte. Le montant moyen par avis passe de 1 148 à 1 134 euros : on est loin d’une réduction générale de près de 20 %. Ces moyennes ne permettent d’ailleurs pas de connaître l’évolution de la taxe d’un même logement d’une année sur l’autre. Au même moment, un autre mouvement se poursuit. Selon l’étude, 1 629 communes appliquent une majoration en 2025, contre 1 461 l’année précédente. Le taux moyen voté progresse de 40,1 % à 41,4 %. Le produit total de cette majoration diminue néanmoins, de 436 à 391 millions d’euros : son extension à davantage de communes n’empêche donc pas le recul des sommes mises en recouvrement.

Benoît Galy porte sur cette évolution un jugement politique : « À la fin de l'histoire, de plus en plus de communes en manque de moyens surtaxent ceux qui ne votent pas localement. Un déni de démocratie ? » La formule exprime la position d’un professionnel dont le portail s’adresse notamment aux acquéreurs de résidences secondaires. Les chiffres montrent en revanche combien les situations locales diffèrent. Le tableau de Green-Acres fait apparaître, pour 2025, une majoration de 60 % aux Sables-d’Olonne et aucune à La Baule-Escoublac. Dans cette dernière, le montant moyen atteint pourtant 1 388 euros par avis : l’absence de majoration ne signifie donc pas l’absence d’une charge fiscale substantielle. Pour l’acquéreur, cette diversité impose de regarder au-delà du prix affiché. Comparer les seuls taux de majoration reste insuffisant : c’est le montant de l’imposition du bien convoité qui permet d’apprécier la place de la fiscalité dans son budget annuel.