Locations de courte durée : Bruxelles s'apprête à blinder juridiquement les restrictions municipales.

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La Commission européenne doit présenter dans les tout prochains jours un texte destiné à donner aux villes, régions et États membres une base juridique plus solide pour restreindre les locations de type Airbnb dans les zones où le logement est sous tension. L'idée n'est pas d'interdire ces plateformes : c'est de sécuriser ce que les collectivités font déjà, souvent dans l'incertitude juridique. Ce texte s'inscrit dans le premier plan européen pour le logement abordable. Le vrai sujet, ici, n'est pas la vertu affichée de la mesure, mais la mécanique juridique qui la sous-tend.

En droit européen, une commune ne peut restreindre une activité économique sans justification solide : c'est le principe de libre prestation de services, consacré par la directive Services de 2006 et l'article 56 du traité sur le fonctionnement de l'Union. La Cour de justice de l'Union européenne l'a rappelé en 2020 dans l'affaire Cali Apartments, à propos des règles parisiennes de changement d'usage, les validant, mais à la condition qu'elles répondent à un motif impérieux d'intérêt général et restent proportionnées.

C'est précisément ce fil que suivent, depuis, les recours des plateformes et des propriétaires contre les réglementations locales, avec un succès variable mais réel : nombre de restrictions municipales ont été attaquées devant les tribunaux, et certaines annulées. Le futur règlement européen a vocation à combler ce vide en objectivant les critères qui autorisent une collectivité à agir : écart entre les prix du logement et les revenus des habitants, insuffisance de l'offre, croissance démographique.

L'ampleur du problème justifie, aux yeux de Bruxelles, cette intervention. Sur les quinze dernières années, les prix des logements ont progressé de 60 % dans l'Union et les loyers de près de 30 %, selon Eurostat, bien au-delà de la croissance des revenus. Le nombre de nuitées réservées sur Airbnb, Booking, Expedia et Tripadvisor a, lui, presque doublé entre 2018 et 2024, pour atteindre 854 millions. Le futur texte viendrait compléter, sans le remplacer, le règlement européen sur la collecte de données des locations de courte durée, applicable depuis mai. Il irait plus loin que la simple transparence : selon les versions de travail qui circulent, les collectivités pourraient être autorisées non seulement à plafonner la mise en location touristique, mais aussi à limiter l'achat de biens spécifiquement destinés à cet usage dans les zones tendue, les résidences principales, elles, resteraient hors du champ de toute interdiction d'achat.

Sur ce terrain, la France a déjà une bonne longueur d'avance. La loi Le Meur, votée le 19 novembre 2024, permet aux communes d'imposer des quotas ou des obligations de compensation aux meublés touristiques, et d'abaisser de 120 à 90 jours par an la durée pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes. Paris applique ce plafond depuis le 1er janvier 2025, Marseille a suivi dans la foulée. Le texte européen ne remplacerait donc pas ce dispositif : il viendrait le sécuriser, en réduisant le risque qu'une juridiction, française ou européenne, le juge disproportionné au regard du droit de l'Union.

C'est là que se loge le véritable changement, pour qui investit dans la location meublée touristique en zone tendue. Jusqu'ici, une restriction municipale jugée trop rigide pouvait être combattue devant le juge, avec des chances de succès réelles. Si ce règlement aboutit, ces recours deviendront plus difficiles à gagner, non pas parce que la règle locale change de nature, mais parce que le fondement juridique sur lequel elle repose se solidifie. L'investisseur qui comptait sur la fragilité juridique d'un plafond municipal pour espérer le voir un jour retoqué devra revoir cette hypothèse.