Bail d'habitation : ce que le décret du 6 juillet change vraiment.

IMMOBILIER

À compter du 1er octobre, tout bail conclu ou renouvelé devra se conformer à un contrat type profondément remanié. Le décret n° 2026-596, signé le 6 juillet par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun et publié au Journal officiel du 7, modifie le décret du 29 mai 2015 qui fixe la matrice des baux de résidence principale : location nue, location meublée, colocation à bail unique. Le bail mobilité, lui, n'est pas concerné. On pourrait croire, à lire l'exposé des motifs, à une réforme législative. Il n'en est rien, et c'est précisément ce qui mérite qu'on s'y attarde. La clause résolutoire - celle qui organise la résiliation du bail en cas d'impayé - est obligatoire depuis la loi du 27 juin 2023 dite anti-squat, ou loi Kasbarian-Bergé, en vigueur depuis le 29 juillet de la même année. Le décret de cet été ne l'invente donc pas : il se contente d'aligner, avec trois ans de retard, le formulaire officiel sur une loi que les praticiens appliquaient déjà. L'anecdote en dit long sur le tempo de notre fabrique réglementaire, où le texte et son mode d'emploi ne marchent pas toujours du même pas.  

Sur le fond, le mécanisme reste celui de 2023 : résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Mais la clause résolutoire n'expulse personne. Le bailleur doit encore saisir le juge des contentieux de la protection, seul habilité à constater la résiliation et à ordonner l'expulsion : le locataire conservant, devant ce même juge, la faculté de solliciter des délais de paiement. On notera, pour les esprits attentifs aux détails, qu'une clause facultative distincte, relative au défaut d'assurance habitation, obéit à un délai différent : un mois, et non six semaines. La confusion entre les deux est fréquente ; elle mérite d'être évitée.  

La vraie nouveauté se trouve ailleurs, dans une mention plus discrète : la servitude de résidence principale. Elle procède de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme, codifiée à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme. Dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, classées en zone tendue ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires, une servitude d'urbanisme peut désormais réserver les logements neufs à l'usage exclusif de résidence principale. Le décret impose que cette servitude, lorsqu'elle s'applique, soit expressément mentionnée dans le bail et l'omission n'est pas un détail : elle expose le contrat à la nullité.  

Voilà qui distingue nettement les deux réformes dans leurs effets pratiques. La clause résolutoire protège le bailleur ; la mention de résidence principale, elle, peut au contraire lui coûter l'ensemble du contrat si elle a été omise à tort ou si elle a été oubliée alors qu'elle s'imposait. Pour le propriétaire ou l'investisseur qui signe ou renouvelle un bail après le 1er octobre, l'usage du nouveau contrat type ne suffit donc pas à se prémunir : encore faut-il vérifier, commune par commune, si le bien concerné est soumis à cette servitude, avant d'apposer sa signature. Une vigilance de plus, dans un droit locatif qui n'en manquait déjà pas.