Crédit immobilier : la rentrée 2026 marque un tournant, pas une rupture.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Pierre Chapon, CEO de Pretto : « Nous entrons dans une phase de remontée progressive des taux, mais pas dans un nouveau choc de crédit »

Après plusieurs mois de résistance, les taux de crédit immobilier reprennent le chemin de la hausse à la rentrée. Une évolution que Pierre Chapon, CEO et cofondateur du courtier Pretto, analyse avec nuance : le marché change de ton, mais il ne se referme pas. Il y a un an encore, les courtiers en crédit immobilier parlaient d'accalmie et, pour certains emprunteurs, d'un vrai retour du pouvoir de négociation. La rentrée 2026 rebat les cartes. Selon les données du courtier Pretto, les taux moyens constatés en septembre s'établissent à 3,43 % sur quinze ans, 3,54 % sur vingt ans et 3,61 % sur vingt-cinq ans, en hausse d'environ 0,10 à 0,15 point par rapport au mois d'août. Sur un an, le glissement est plus net encore : le taux à vingt ans, qui plafonnait à 3,15 % au quatrième trimestre 2025, dépasse désormais les 3,50 %. De quoi raviver le souvenir du choc de 2023, sans pour autant y ressembler. Car cette fois, les banques n'ont pas fermé le robinet : elles ajustent leurs barèmes, sans renoncer à leurs objectifs commerciaux.

La cause principale de ce mouvement se trouve du côté des marchés obligataires. Après avoir ponctuellement dépassé les 4 % en mai puis en juillet, l'OAT à dix ans - ce taux auquel l'État français emprunte, et qui sert de référence indirecte au coût du crédit bancaire - évolue désormais durablement au-dessus de ce seuil, un niveau plus vu depuis 2009. Les banques ne répercutent jamais mécaniquement les variations de l'OAT sur leurs grilles tarifaires, mais un coût de refinancement plus élevé finit toujours par grignoter leur marge de manœuvre. Le climat politique français, entre les discussions autour du projet de loi de finances 2027 et le lancement de la campagne présidentielle, pourrait alimenter une volatilité supplémentaire dans les semaines à venir. Mais pour Pierre Chapon comme pour la plupart des observateurs, la hausse actuelle de l'OAT tient d'abord à des facteurs internationaux : les tensions persistantes entre l'Iran et les États-Unis entretiennent l'incertitude sur les marchés de l'énergie, avec un baril de Brent qui évolue désormais autour de 99 dollars, contre environ 68 dollars un an plus tôt.

À ce contexte s'ajoute l'échéance du 10 septembre, date à laquelle la Banque centrale européenne doit à nouveau se prononcer sur ses taux directeurs, après les avoir laissés inchangés en juillet : facilité de dépôt à 2,25 %, opérations principales de refinancement à 2,40 %, facilité de prêt marginal à 2,65 %. Mais son influence sur le crédit immobilier ne doit pas être confondue avec celle des marchés obligataires : les banques tiennent également compte de leurs conditions de financement à moyen et long terme pour construire leurs offres. Pour l'emprunteur, la décision de la BCE constitue donc un indicateur parmi d'autres, plutôt qu'un signal décisif à lui seul. Le changement le plus concret ne se lit pas tant dans les barèmes affichés que dans les conditions réellement négociées pour les meilleurs dossiers. Pretto observe en effet un resserrement des décotes accordées par les banques, signe qu'elles commencent à intégrer la tension des marchés tout en continuant de courtiser les profils qui les intéressent.

« La rentrée marque un changement de ton sur le marché du crédit immobilier, explique Pierre Chapon. Après avoir absorbé une partie de la hausse des taux de marché pour préserver leur production, les banques commencent à réduire leurs marges de négociation. Nous entrons donc dans une phase de remontée progressive des taux, mais pas dans un nouveau choc de crédit : les établissements restent en conquête et continuent de se battre pour les meilleurs dossiers. » Autrement dit, la hausse ne se traduit pas par un rationnement généralisé du crédit, mais par une sélectivité accrue : les banques continuent de prêter, à condition que le dossier le mérite. Cette sélectivité renforce mécaniquement les disparités déjà connues entre territoires.

Sur vingt-cinq ans, l'écart entre le meilleur taux négocié et le taux barème standard peut dépasser 0,35 point selon les régions. L'Île-de-France et les Pays de la Loire affichent ainsi les meilleurs taux négociés, autour de 3,12 %, quand la Corse ou la région Provence-Alpes-Côte d'Azur restent proches de 3,40 % pour leurs meilleurs profils. Un emprunteur disposant d'un apport conséquent, de revenus élevés ou d'un projet correspondant aux priorités commerciales d'une banque conserve donc un net avantage à la table des négociations. « Avec une OAT désormais clairement au-dessus de 4 %, le risque d'atteindre ce niveau sur les taux immobiliers d'ici la fin de l'année devient crédible, mais ne constitue certainement pas une fatalité, prévient Pierre Chapon. Les offres à taux préférentiels qui subsistent montrent que les banques continuent de faire des choix commerciaux. En réalité, les 4 % pourraient devenir un taux de marché avant d'être un taux pour tous les emprunteurs. »