La logistique écrase le reste de l'immobilier.

IMMOBILIER

L'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) vient de livrer l'édition 2026 de son étude annuelle « 40 ans de performances comparées », qui couvre cette fois la période 1985-2025. Le constat de l'étude rejoint, presque mot pour mot, ce que le classement suggère : l'immobilier n'est plus un bloc homogène, et les performances divergent désormais fortement selon les segments. Sur cinq ans, le TRI - le taux de rendement interne, celui qui intègre plus-value, loyers et frais - de la logistique atteint 6,2%, loin devant un logement parisien et des bureaux tombés en territoire négatif, à -0,4% et -1,1%.

Chaque secteur a en réalité traversé sa propre crise, et l'histoire, pour qui la connaît, n'a rien de mystérieux. L'e-commerce et la reconfiguration des chaînes d'approvisionnement, accélérées par la pandémie, portent la logistique depuis maintenant une décennie ; la remontée des taux depuis 2022, elle, a plombé mécaniquement la valorisation des bureaux, des OPCI et des foncières cotées, dont le cours actualise en continu le coût du capital. Rien de nouveau sous le soleil : les éditions précédentes de cette même étude racontaient déjà, année après année, ce grand écart entre l'immobilier « productif » et l'immobilier de rendement classique.

Sur le temps long, pourtant, le classement se retourne. Sur trente ans, le TRI des foncières cotées grimpe à 11,3%, celui du logement en France à 9,7% : la mémoire des crises s'efface, et le statut SIIC, créé en 2003, a fini par porter ses fruits. Sur quarante ans, l'ensemble du secteur immobilier tourne entre 7% et 8%, juste derrière les actions : une martingale plus lente que la Bourse, mais nettement moins volatile.

Reste l'anomalie de la période : l'or, avec un TRI de 16,5% sur cinq ans, détrône même les actions, à 10,1%. Rien d'étonnant à une époque où banques centrales, guerres et incertitude sur les taux d'intérêt ramènent les investisseurs vers la valeur refuge la plus ancienne du monde. L'IEIF prend soin de le rappeler : quarante ans de performance passée ne garantissent strictement rien pour les quarante prochaines. Reste à surveiller le TRI des futurs data centers. La logistique a mis dix ans à passer de secteur ignoré à meilleur rendement du classement, portée par l'e-commerce ; les data centers vivent une bascule comparable avec l'IA. RTE a réservé, en mai, dix-huit gigawatts de capacité pour ces projets, contre cinq fin 2024. Mais ils cumulent un risque inédit : la plupart des sites livrés aujourd'hui ont été conçus pour le cloud, non pour l'intelligence artificielle, et les premiers projets réellement calibrés pour elle ne sortiront pas avant 2028. Un bâtiment, en matière numérique, vieillit désormais plus vite qu'un bail.