Il n'existe plus un marché immobilier, mais une addition de marchés locaux.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Stéphane Fritz : « Il n'y a plus un marché immobilier, mais une mosaïque de marchés »

Le président de Guy Hoquet l'Immobilier a fait sa rentrée sur les données de l'Observatoire GH Transaction, dispositif qui suit en continu l'intégralité de l'offre commercialisée par les professionnels et les particuliers, déclinée sur près de 100 villes. De Paris à la province, son diagnostic tient en une phrase : le marché national n'existe plus vraiment, il s'est fragmenté en une douzaine de trajectoires régionales, parfois opposées.

Sur l'ensemble du territoire, l'Observatoire GH Transaction recense 1 761 928 biens anciens mis en vente entre janvier et août 2026, soit 4,2 % de plus que sur la même période en 2025. Le prix au m² moyen s'établit à 3 430 €, en hausse de 4,9 % sur un an, tandis que le budget moyen des biens proposés à la vente progresse plus modérément (+0,5 %, à 348 367 €) : à budget quasi stable, la surface moyenne des biens mis en vente recule de 4,1 % sur un an, à 101,6 m². Cette photographie nationale masque une recomposition profonde du marché par type de bien. L'offre d'appartements bondit de 21 % sur un an quand celle des maisons recule de 7 %, un mouvement révélateur d'un regain de dynamisme du côté des petites surfaces urbaines. Autre signal fort : l'offre de logements les moins performants au DPE (étiquettes F et G) recule de 15,4 % sur un an, quand celle des logements bien notés (A, B, C) bondit de 38,8 %.

À Paris, le contraste est saisissant : l'offre bondit de 10,7 % sur un an, plus du double du rythme national, sans que le prix au m² - déjà le plus élevé de France à 12 600 € - ne s'emballe (+1,2 % seulement). Fait rare, les biens mis en vente gagnent même en surface (+2,2 %, à 64,3 m²), portant le budget moyen à 811 143 € (+3,5 %). « Jamais l'offre n'avait progressé aussi vite dans la capitale, sans que les prix, déjà les plus élevés de France, ne s'emballent », observe Stéphane Fritz. « Le signal est net du côté de l'offre : les biens proposés gagnent en surface, notamment dans le 8e, quand Paris reste une mosaïque de marchés, du 7e, hors norme au-delà de 19 000 €/m², au 19e ou au 20e, où l'on achète deux fois moins cher. Ce retour de l'offre est une fenêtre à ne pas manquer : c'est le moment de trancher les débats parisiens, de l'encadrement des loyers à la régulation des meublés touristiques, si l'on veut que cette respiration bénéficie durablement aux familles et aux actifs qui travaillent dans la capitale. »

En Provence-Alpes-Côte d'Azur, l'offre progresse de 6,6 % sur un an à 190 518 biens, mais le prix au m² (5 498 €) ne gagne que 1,9 %, deux fois moins vite qu'au niveau national. Cannes corrige sur le très haut de gamme (-6,2 % au m², -9,5 % de budget), Arles enregistre le repli budgétaire le plus marqué de la région (-13,3 %), et Avignon reste la porte d'entrée la plus abordable (2 870 €/m², +3,9 %). « En Provence-Alpes-Côte d'Azur, la négociation est de retour : les vendeurs reviennent en nombre, les prix se réajustent finement, ville par ville », résume Stéphane Fritz. « La question qui domine ici est celle de l'équilibre entre économie touristique et logement des actifs : c'est en arbitrant clairement entre les deux, commune par commune, que la région évitera de voir ses salariés s'éloigner toujours plus de leurs lieux de travail. » Un avertissement qui vise directement la pression exercée par les résidences secondaires sur le parc disponible pour les habitants à l'année.

En Pays de la Loire, l'offre ne progresse que de 0,6 % - sept fois moins vite qu'en France - et le budget moyen recule de 2,2 % à 287 131 €. Nantes voit son prix au m² reculer de 3,4 % et son budget chuter de 7,3 %, tandis que Saint-Nazaire, seule ville du panel où le budget progresse (+1,5 %), attire une offre en forte hausse (+31,4 %) sans dérapage des prix. « Un ralentissement de l'offre ne signifie pas une envolée des prix, et les Pays de la Loire en donnent la démonstration la plus claire de l'année », note Stéphane Fritz. « Ce que traduisent ces chiffres, c'est d'abord l'état du crédit : la capacité d'emprunt reste le premier déterminant du marché, et toute décision publique qui la fragilise - sur les taux, l'apport ou les aides à l'accession - se lira dans les surfaces achetées avant de se lire dans les prix. » Autrement dit, avant même les valeurs affichées, c'est la taille des biens que les acquéreurs peuvent s'offrir qui absorbe les tensions de financement.