Immobilier de bureaux : après le télétravail, l'IA comme prochain choc locatif.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Raphaël Amouretti : « La valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés »

Le marché des bureaux n’est pas mort. Il a simplement cessé d’être un marché uniforme. Après le choc du télétravail, qui a réduit les surfaces occupées et remis en cause l’utilité quotidienne du siège social, un second bouleversement se profile : celui de l’intelligence artificielle. Pour Raphaël Amouretti, président de Catella Property, cette nouvelle rupture ne supprimera pas nécessairement le bureau, mais elle accentuera la sélection entre les immeubles désirables et ceux qui ne le sont plus. « Le marché français confirme ce que nous observons à l’échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés », explique-t-il. Cette concentration est déjà visible dans les loyers. Depuis 2020, ceux des meilleurs immeubles européens ont progressé en moyenne de 6,5 % par an, davantage que l’inflation, tandis que les actifs vieillissants ou excentrés ont stagné, voire reculé. Catella décrit ainsi un marché désormais partagé entre bureaux centraux, modernes et sobres en énergie, et bâtiments secondaires menacés d’obsolescence.

Le télétravail avait engagé cette divergence. Les entreprises ont découvert qu’elles pouvaient occuper moins de mètres carrés, à condition d’en améliorer la qualité. Le bureau n’est donc plus seulement un lieu de production ; il devient un instrument de management, de recrutement et d’affirmation de la culture d’entreprise. Les utilisateurs privilégient désormais les adresses accessibles, les espaces collaboratifs et les bâtiments répondant aux nouvelles normes environnementales, au détriment des grandes surfaces banalisées de périphérie.

L’intelligence artificielle pourrait accélérer ce mouvement. Les services financiers, le conseil et les fonctions administratives figurent parmi les activités les plus exposées aux gains de productivité et, par conséquent, aux réductions d’effectifs. Or ces métiers occupent une part importante des ensembles tertiaires périphériques. La première traduction immobilière de l’IA pourrait donc apparaître dans les taux de vacance de ces zones, bien avant de se lire dans les immeubles les plus prestigieux des centres-villes. Catella estime que ce nouveau choc touchera d’abord les actifs secondaires, tandis que les immeubles prime devraient mieux résister.

Raphaël Amouretti demeure toutefois prudent : « L’impact de l’IA reste incertain. Comme le Covid, ses effets réels prendront du temps à se mesurer. » Il serait, en effet, hasardeux de convertir trop vite chaque suppression de poste annoncée en mètres carrés libérés. L’histoire économique montre que les innovations détruisent certaines fonctions, mais en créent d’autres. En revanche, poursuit-il, « ce qui est certain, c’est que la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité ».

Les investisseurs semblent avoir compris le message. Les montants engagés dans les bureaux européens ont progressé de 19,5 % sur douze mois, mais les capitaux se dirigent en priorité vers les quartiers centraux, où la vacance est faible et les revenus plus prévisibles. Cette reprise ne constitue donc pas un retour général de confiance : c’est un retour discipliné, presque parcimonieux.