Refus de prêt : le taux trop avantageux qui peut faire perdre la condition suspensive.

IMMOBILIER

On croyait la condition suspensive de financement solidement installée. Elle protège l’acquéreur qui, malgré des démarches sérieuses, n’obtient pas son crédit. Encore faut-il que le prêt refusé soit bien celui prévu dans la promesse. Un arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de le rappeler avec une rigueur qui devrait retenir l’attention des acquéreurs, des banques et des notaires.

L’affaire commence le 31 juillet 2019. Une femme signe une promesse portant sur un immeuble parisien et verse 73 750 euros chez le notaire, soit la moitié d’une indemnité d’immobilisation fixée à 147 500 euros. La vente est soumise à l’obtention d’un prêt pouvant atteindre 1,475 million d’euros, remboursable sur vingt-cinq ans au maximum, avec un taux nominal plafonné à 1,75 %, hors assurance. Le délai initial, fixé au 21 octobre, sera finalement prorogé jusqu’au 8 décembre.

L’acquéreuse produit deux refus bancaires. Le montant et la durée des crédits sollicités correspondent à la promesse, mais les demandes mentionnent un taux de 1,30 %, sensiblement inférieur au plafond contractuel de 1,75 %. Les vendeurs refusent alors de restituer la somme séquestrée : selon eux, l’acquéreuse n’a pas recherché un financement dans toutes les limites qu’elle avait pourtant accepté de supporter.

La cour d’appel de Paris avait donné raison à l’acheteuse en février 2024. Elle estimait qu’un taux de 1,30 % restait compatible avec la promesse puisqu’il était inférieur au maximum de 1,75 % et que l’acte ne fixait aucun taux minimal. Le raisonnement semblait frappé au coin du bon sens : qui peut le plus peut, en principe, le moins. La Cour de cassation adopte pourtant une lecture différente. Elle relève que l’acquéreuse avait sollicité des prêts « à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat ». En demandant exclusivement un financement à 1,30 %, elle avait réduit elle-même le champ des offres qu’elle était disposée à accepter et donc augmenté la probabilité d’un refus bancaire. Or la promesse précisait expressément que toute demande non conforme, notamment quant au taux, pouvait conduire à considérer la condition comme fictivement réalisée.

Le mécanisme repose sur l’article 1304-3 du Code civil : une condition suspensive est réputée accomplie lorsque la personne qui avait intérêt à sa défaillance en a elle-même empêché la réalisation. Autrement dit, nul ne peut organiser l’échec de son financement puis invoquer cet échec pour se délier sans frais. La Cour reproche également aux juges d’appel de ne pas avoir recherché si l’acquéreuse avait manqué à son obligation de bonne foi en demandant une prorogation sans signaler que plusieurs refus de crédit lui avaient déjà été notifiés. Le silence n’est pas nécessairement fautif en lui-même, mais il peut le devenir lorsqu’il conduit les vendeurs à prolonger une immobilisation dont ils ignorent les véritables circonstances.

L’arrêt ne signifie toutefois pas que l’acquéreuse a déjà été définitivement condamnée à verser 147 500 euros, et encore moins près de 200 000 euros. La Cour de cassation a annulé l’arrêt de la cour d’appel de Paris et renvoyé l’affaire devant celle de Versailles, qui devra statuer à nouveau sur l’indemnité et les éventuels dommages-intérêts. À ce stade, elle a seulement condamné l’acquéreuse aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais de procédure. La leçon pratique est assez simple. Montant, durée, taux, apport personnel et nombre de demandes ne sont pas de simples indications décoratives. L’acquéreur doit transmettre à la banque ou au courtier les caractéristiques exactes de la promesse et conserver la preuve des démarches accomplies. Quant au taux maximal, il ne doit pas être transformé discrètement en exigence d’un taux beaucoup plus faible. La condition suspensive reste une protection essentielle, consacrée par le Code de la consommation pour les acquisitions financées à crédit. Mais elle n’est pas une option gratuite permettant de sortir d’une vente lorsque le marché, le projet ou l’humeur ont changé.