Le président de Century 21 France dresse le bilan d'un premier semestre 2026 en apparence stable.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Charles Marinakis : « Le marché immobilier ancien n’a pas besoin d’emballement, mais de fluidité »

Derrière des volumes de transactions qui résistent, Charles Marinakis observe une profonde transformation du marché : les primo-accédants reviennent, tandis que les propriétaires déjà installés hésitent de plus en plus à déménager. À première vue, le marché immobilier ancien français a traversé les six premiers mois de 2026 sans véritable secousse. Les ventes de maisons ont reculé de 1 %, tandis que les transactions d’appartements ont progressé de 0,9 %. Une forme de stabilité, donc, après le redressement amorcé en 2025. Charles Marinakis invite à ne pas s’arrêter à cette photographie générale. « Cette stabilité apparente ne dit pas tout », prévient le président de Century 21 France. Le marché a connu un début d’année plutôt encourageant, avant de ralentir sous l’effet des incertitudes internationales, des tensions sur les prix de l’énergie, du retour des préoccupations inflationnistes et de la crainte d’une nouvelle remontée des taux d’intérêt.

Le principal enseignement du semestre ne se trouve donc pas seulement dans le nombre de ventes, mais dans l’identité de ceux qui achètent. « Le marché immobilier ancien change de composition », résume Charles Marinakis. Les primo-accédants, c’est-à-dire les ménages qui achètent leur résidence principale pour la première fois, représentent désormais 18,2 % des acquéreurs de maisons et 21,1 % des acheteurs d’appartements dans le réseau Century 21. Leur présence progresse respectivement de 9,6 % et de 6 % sur un an. Cette remontée témoigne d’une aspiration toujours forte à devenir propriétaire. Elle montre également que les dispositifs d’aide, notamment le prêt à taux zéro, peuvent conserver une réelle efficacité lorsqu’ils permettent de compléter un apport ou de réduire le coût global du financement.

Mais cette progression doit être interprétée avec prudence. « Si les primo-accédants pèsent davantage dans les statistiques, c’est aussi parce que les propriétaires déjà installés se font plus rares sur le marché », explique Charles Marinakis. Autrement dit, la part des nouveaux acheteurs augmente aussi parce que les secundo-accédants - ceux qui vendent un logement pour en acheter un autre - sont moins nombreux. Selon les données citées par Century 21, les primo-accédants représentaient, en mars 2026, 44,6 % de la production de crédits immobiliers hors renégociation, contre 38,7 % pour les secundo-accédants. En 2020, le rapport était presque inverse : les ménages déjà propriétaires concentraient encore 53 % de la production de crédit, contre 26 % pour les primo-accédants.

Cette évolution est déterminante pour comprendre le ralentissement actuel. Historiquement, les propriétaires qui revendaient leur maison ou leur appartement pour acheter plus grand, se rapprocher de leur travail ou préparer leur retraite faisaient circuler les logements. Une vente entraînait souvent un nouvel achat, lequel libérait à son tour un autre bien. De nombreux ménages ont acheté entre la fin des années 2010 et le début des années 2020 avec des taux inférieurs à 1,5 %, parfois proches de 1 %. Pour déménager aujourd’hui, ils devraient abandonner ce crédit particulièrement avantageux et financer leur nouveau logement à des conditions nettement moins favorables. « Ils ne sont pas empêchés de bouger juridiquement, mais ils y perdraient économiquement », souligne Charles Marinakis. À mensualité équivalente, ces ménages peuvent souvent acheter moins grand, moins bien situé ou plus éloigné. Ils préfèrent donc conserver leur logement, quitte à reporter leur projet de plusieurs années.

À ce verrou du crédit s’ajoutent les frais de notaire, l’éventuelle baisse de valeur du bien depuis son acquisition et le fait que, durant les premières années d’un emprunt, une part importante des mensualités sert encore à rembourser les intérêts plutôt que le capital. Contrairement aux primo-accédants, les propriétaires déjà en place bénéficient par ailleurs de peu de dispositifs publics pour accompagner leur nouvelle acquisition.